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第1题

××商务楼估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果

××商务楼估价报告

封面及目录(略)

致委托方函(略)

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件(略)

估价结果报告

一、委托方

××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。

二、估价方

××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。

三、估价对象

××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××商贸有限公司所有。

××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。

××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560 m2。

自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。

估价对象其他内容描述(略)。

四、估价目的

评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。

五、估价时问

2003年4月1日。

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。

七、估价依据(略)

八、估价方法

根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

九、估价结果

估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)，单价为人民币2544元/m2。

十、估价人员(略)

十一、估价作业日期

2003年3月10日至3月20日。

十二、估价报告应用的有效期(略)

估价技术报告

一、个别因素分析(略)

二、区域因素分析(略)

三、市场背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估价方法选用(略)

六、估价测算过程

(一)收益法估价测算过程

1．估算年有效毛收入

根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积661 m2，其中：1～6层建筑面积各

1000 m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201 m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75和1：O.70。

估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。

根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：

①1层年有效毛收入：A=1000m2×100元/m2×O.8× 12=960000元=96.00万元

②2层年有效毛收入：B=1000m2×80元/m2×O.8×12×90%=691200元=69.12万元

③3层年有效毛收入：C=1000m2×70元/m2×0.75×12=630000元=63.00万元

④4层年有效毛收入：D=1000m2×60元/m2×0.75×12× 85 %=459000=45.90万元

⑤5层年有效毛收入：E=1000m2×40元/m2×O.75×12×85%=306000元=30.60万元

⑥6层年有效毛收入：F=1000m2×30元/m2×12×85%=306000元=30.60万元

⑦7、8层年有效毛收入：G=(410+201) m2×20元/m2×0.7 × 12×80%=82100元=8.21万元年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21

=343.43 万元

2．估算年运雷费用

①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293×2560=750080元=75.01万元

②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费=343.43×5%=7.17万元

③年维修费：按年租金收人的8 %计支维修费。则：年维修费=343.43×8%=27.47万元

④年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：年保险费=343.43× 2‰=0.69万元

⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，其中：房产税为年租金收人的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5．5%。则：年税费=343.43×(12 %+5.5%)=60．10万元

年运营费用一年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费

=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

=180.44万元

3．估算年净收入

年净收入n=年有效毛收入一年运营费用

=343.43—180.44

=162.99万元

4．确定资本化率

资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

5．选用计算公式求出收益价格

由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：

将上述相关数据：a=162.99，r=8%，，n=35代入上述公式，有：

(二)成本法估价测算过程

1．估算土地价格

根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5 %，则估价对象土地价格为：

土地价格=2860×(1—12.5%)×2560

=6406400元=640.64万元

2．估算建筑物现值

建筑物现值一建筑物重置价格一建筑物折旧

①建筑物重置价格

根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则：建筑物重置总价=1290×6611=8528200元=852.82万元

②建筑物折旧

根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为O。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：

建筑物折旧费总额-建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年比耐用年限

=852.82×(1-O)×2/60

=28.43万元

③建筑物现值

建筑物现值=852.82—28.43

=824.39万元

3．估算估价对象房地产的价格

估价对象房地产价格-土地价格+建筑物现值

=640.64+824.39

=1465.03万元

(三)估价结果的确定

以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：

估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)÷2

=1682万元(取整数)

估价对象房地产建筑面积单价一1 6820000÷66 1 1

=2544元/m2 (取整数)

七、估价结果

经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)。

附件(略)

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第2题

某大厦8套公寓房地产纠纷估价报告封面(略)目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价

某大厦8套公寓房地产纠纷估价报告

封面(略)

目录(略)

致委托方函(略)

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件

一、本报告所依据的与估价对象有关的法律文件来源。

1．由委托方提供的资料

鉴定委托书(原件)。

2．由××物业管理公司提供的资料

(1)国有土地使用证(复印件)；

(2)关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦”的批复(复印件)；

(3)××市商品房销售许可证(复印件)；

(4)××区××路××号楼单元面积汇总表(复印件)；

(5)××大厦××单元房屋预售合同、××单元租转售合同、××单元商品房买卖合同、××单元商品房买卖合同(复印件)。

本报告中所采用的由××物业管理公司提供的文件，我公司未向政府有关部门核实，其真实性由该公司负责。

二、根据××物业管理公司的介绍及评估人员向××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年、1998年××市商住楼的租金水平和售价水平基本无重大变化，高档外销公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情况都比较平稳，因此此次评估的结果中，1998年6月18日与1997年4月25日的房地产价格相同，不做调整。

三、根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中5套房屋进行了入户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致。

四、××大厦的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，此次评估的估价对象为其公寓部分的8套住宅，因此，本报告的市场比较法中也同样选取了比较实例中的公寓部分进行因素比较和系数修正。

五、在房地产的销售和租赁过程中，不同楼层、户型的房屋的价格有所不同。根据估价对象分布于不同楼层的特点，此次在评估过程中所选取的比较实例的价格为平均价，修正后的估价结果也为平均价，不再作楼层、朝向的价格调整。

六、本报告中对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点估价对象的现状而言，市场价格在具体实现过程中会受市场环境变化、处置费用、交易税费等因素的影响，本报告的使用者在使用本报告的结果时应予充分考虑。

七、本次评估的目的是为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价值参考依据，评估结果的价格定义是估价对象在不同估价时点的房地产市场价格。在评估过程中，评估人员并未考虑对估价对象进行强制处分和短时间变现的特殊性。

八、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，本评估公司不承担责任。

九、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整数，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。

十、根据估价对象的实际情况，估价人员在测算1997年、1998年的房地产价格时采用了美元作为计算单位，测算2001年的价格时采用了人民币作为计算单位。

房地产估价结果报告

一、委托方(略)

二、受托方(略)

三、估价对象

(一)估价对象界定

××大厦位于××市××区××路××号，××路与××路交叉口的东南角，建设用地面积为4995m2，总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1～4层为商业裙楼，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。

此次委托方委托评估的估价对象是指××大厦××单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135．55m2，评估总建筑面积为1084．4m2。

(二)权利状况

根据评估人员掌握的资料，××大厦由××房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，××房地产开发有限公司已取得××大厦的《国有土地使用证》(证号：×国用××字第××号)，土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。

根据委托方的《鉴定委托书》，××房地产开发有限公司与××保税区××贸易有限公司、××开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为××大厦××单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。

(三)建筑物状况

××大厦占地面积为4995m2，销售建筑面积为54046．66m2，大厦外形为底部裙楼托举两栋桥角相对的方形大厦，外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约lOOm，建筑结构及风格在××商业区具有一定的标志性。大厦地下1～2层为设备层，地上1～4层为商业用房，5层为设备层，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰tt通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为×

×大厦××单元的8套房屋，每套建筑面积为135．55m2，总建筑面积为1084．4m2。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套

房屋装有1～2部分体式空调。

四、估价目的

为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价格参考依据。

五、估价时点

(1)997年4日25日．

(2)1998年6月18日；

(3)2001年6月5日。

六、价值定义

本报告的估价结果是指估价对象(建筑面积1084.4 m2，土地用途为公寓)，土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45．7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44．55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。

七、估价依据

本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及××物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。具体资料如下：

1．《中华人民共和国土地管理法》。

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。

3．《房地产估价规范》。

4．《中国房地产统计年鉴》。

5．委托方与××物业管理公司提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料(详见附件) (略)。

6．我公司掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察所获取的材料。

八、估价原则

我们在估价时遵循了以下原则：

(一)合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。

(二)最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。

(三)替代原则：房地产价格遵循替代原则，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

(四)估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。

九、估价思路和方法

本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算：

1．1997年4月25日

估价对象于1993年开始销售，1996年年底竣工并入住使用，1997年属于该大厦的平稳销售阶段。根据估价人员掌握的资料，1997年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定，有一定的市场交易量，与估价对象类似的房地产项目有A广场、B大厦、C大厦等，因此本次评估采用市场比较法测算估价对象在1997年4月25日的房地产价格。

2．1998年6月18日

根据评估人员对××市房地产管理部门有关人员的咨询、了解，1997年4月25日至1998年E月18日，高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行调整。

3．2001年6月5日

根据××物业管理公司的介绍以及评估人员对××市房地产市场所掌握的资料，高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷，成交案例较少，基础数据不足。相反，租赁市场相对平稳，虽租金下降，但仍维持一定的市场交易量，因此，本次评估采用收益法测算估价对象在2001年6月5日的房地产价格。

十、估价结果

我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。最终确定估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期

2001年6月5日至2001年7月10日。

房地产估价计算书

一、个别因素分析

(一)土地用途：××大厦的国有土地使用证所载的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，估价对象的实际用途为公寓，依据房地产估价中的最高最佳使用原则和估价时点原则，此次评估设定用途为公寓。

(二)土地使用权性质：××大厦的土地使用权性质为出让土地，出让编号为××，土地出让年限为50年(自1993年1月5日至2043年1月4日)，截至1997年4月25日，剩余土地使用年限为45.7年，截至1998年6月18日，剩余土地使用年限为44．55年，截至2001年6月5日，剩余土地使用年限为41.58年。

(三)建筑面积：估价对象建筑面积为1084.4m2，每套房屋的建筑面积为135.5 m2。

(四)根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了入户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致，均为木质地板，乳胶漆涂刷内墙，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋配有1～2部分体式空调。

二、区域因素分析

(一)地理位置：××大厦位于××市××区××路××号，属于××市历史上特别繁华的商业区，该大厦是××地区第一家外资开发的，集办公、商住、商业、娱乐、餐饮等多功能为一体的综合性大厦。

(二)交通便捷度：××大厦位于××市××路与××路的交叉口，周边邻运河通道××河、××道、××路等，距××国际空港约7kin，距××火车站约8分钟车程，交通便捷度较高。

(三)周边环境及商业繁华度：××大厦位于××市历史上特别繁华的商业区，周边分布有××大饭店、××大厦、××大厦、××大厦、××世贸广场等高层建筑；除大厦裙楼的××百货外，附近还有××集团购物中心等综合性商场，距劝业场、××商厦、××道步行街、××路仅1.5km左右。各类物业相辅相成，互为推动，形成规模效应。

(四)基础设施条件：区域内基础设施条件达到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气及土地平整。

三、市场背景分析

××位于华北平原的东北部，濒临渤海湾，京哈、京沪铁路在此交汇，成为连接海内外、南北交通的枢纽，为首都北京门户，是北方对外贸易的主要口岸和商品流通的重要集散地，是中国北方的经济中心。

××是一座有600年历史的文化名城，××的建筑享有“万国博览会”的美称。近年来，随着房改的深化、住房供给量和需求量的大幅上升，××加快房地产市场的建设步伐。

四、估价思路及方法(同估价结果报告)

五、估价测算过程

(一)测算1997年4月25日的房地产价格

1．对采用收益法进行评估的解释

收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。

根据房地产评估的准则，针对房地产过去价值的评估，评估人员虽可以采用该估价时点以后的数据，以证实买卖双方在当时已充分考虑到此价格将来的合理浮动趋势，但若该数据不能真实反映估价时点的客观合理价格时，估价人员应进行逻辑上的取舍。

根据评估人员所掌握的资料，××大厦1993年起动工兴建即开始预售，直至1998年都属于销售和租赁的稳定时期，根据《中国房地产统计年鉴》所载的数据显示，××大厦于1997年的平均租金水平约为O.8美元/(m2·天)，与之类似项目的租金为1.1～1.3美元/(m2·天)。自1999年中期至今，随着××市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似××大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据我方的调查，1999～2001年该类物业的销售成交案例较少，租赁价格较低，不仅不冉以美元支付租金，平均的租金价格也降至人民币2～3元/(m2·天)。

显然，1999年以前的买卖双方对于这种租金剧烈下降的趋势无法做m准确的预测，租金递减比率大大超过了平均资本化率，因此采用1997年4月25日以后的、变动幅度如此大的实际租金收益数据不能客观反映该估价时点的房地产市场状况，凶此本次评估无法采用收益还原法对估价对象于1997年4月25日的房地产价格进行评估。

2．采用市场比较法进行评估

根据评估人员所掌握的资料，与××大厦相类似的物业于1997年4月处于销售市场比较平稳状态。选取周边类似房地产的交易案例，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出估价对象房地产价格。

(1)比较实例选择

选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别凶素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。

实例A：××广场

位于××市× ×区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布三部电梯，智能化系统完备．每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1600美元/m2。

实例B：××大厦

位于××市× ×区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况较好，公寓部分无中央空调，备有分体空调，分布两部电梯，智能化系统基本完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1350美元/m2。

实例C．××大厦

位于××市××区××广场××号，××站站前广场，商业繁华度高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布六部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1700美元/m2。

估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表5—1。

表5一l 比较因素条件说明表比较因素估价对象实例A 实例B 实例C 名称 ××大厦 ××广场 ××大厦 ××大厦物业位置 ××市××区

××路××号 ××市××区

××广场××号土地使用年限 50年 50年 50年 50年交易日期 1997年4月 1997年4月 1997年4月 1997年4月土地用途公寓公寓公寓公寓交易情况正常正常正常正常市场销售价(美元/m2) 待估 1600 1350 1700 交通通达度 ××路与××路交叉口 ××路南侧 ××路南侧 ××站广场区商业繁华度高较高较高高域

因

素公用设施完备度完备完备完备完备环境条件优劣度较好较好较好较好物业管理较好好较好好个空调系统分体空调中央空调分体空调中央空调别

因

素电梯系统 3部 3部 2部 6部智能化系统基本完备完备基本完备完备估价对象与三个交易实例在土地使用年限、土地用途、交易状况方面情况相同，因此不作修正。

①日期修正

由于估价对象与三个比较实例于1997年期间都属于交易市场较稳定时期，销售价格较透明且一年中变化不大，因此此次设定估价对象与三个比较实例的交易日期为1997年4月，并不对估价对象的交易日期进行修正。

②区域因素

A．交通通达度：××大厦与三个比较实例交通通达度情况接近，但××大厦与实例c两面临街，出入较方便；实例A与实例B位于××路的南侧，出入皆依靠××路。交通通达度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正2 %；则实例A、B为98，实例c不作修正。

B．商业繁华度：××大厦与三个比较实例都位于商业繁华区内，实例A与实例B虽临××路，但周边分布有一些政府机关或企事业单位，隔××路北侧才为步行街及××街，商业繁华度稍差于××大厦及实例c。商业繁华度分为一般、较高、三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正1%；则实例A、B为99，实例C不作修正。

C公用设施完备度：××大厦与三个比较实例都位于××市历史上比较繁华地区，公用设施完备，以估价对象为100，三个实例不作修正。

D．环境优劣度：××大厦与三个比较实例都位于××市历史上比较繁华地区，较适合商住两用公寓、写字楼使用或投资，以估价对象为100，三个实例不作修正。

③个别因素

A．物业管理：物业管理情况是客户在选择购买物业中非常重要的因素。××大厦与三个比较实例都采用国内较知名的物业管理公司进行物业管理，但根据评估人员对四个房地产的现场勘察，实例A和实例C的物业管理水平属于较高的档次；××大厦与实例B的物业管理水平稍差于二者，物业管理状况分一般、较好、好三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正3 %，实

例A、C为103，实例B不作修正。

B．空调系统：估价对象和三个比较实例同为高档外销综合楼，本次比较的公寓部分定位为高档外销公寓，不同的空调系统决定了物业的不同市场定位；对于高层建筑，室内温度的调节及新风的更换是非常重要的。因此，高层建筑使用中央空调系统明显优于使用分体空调来调节室内温度。

以估价对象为100，实例A、C为103，实例B不作修正。

C．电梯系统：××大厦与实例A、实例B的电梯使用状况基本相同，实例c略优于前三者。以估价对象为100，实例A、B不作修正，实例C为102。

D．智能化系统：估价对象与三个比较实例的智能化系统都比较完备，水平布线、垂直布线到

位；设置了国际卫星电视系统；保安监控系统；消防监控系统；网络通讯系统等，根据评估人员的现场勘察，实例A和实例C的智能化系统略好于××大厦及实例C，智能化系统分基本完备、完备两个等级，每相差一个等级相应修正1%。以估价对象为100，实例A、C为101，实例B不作修正。

(3)根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表(见表5-2)。

嘉5-2 比较因素条件指数表比较因素估价对象实例A 实例B 实例C 土地使用年限 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 交通通达度 100 98 98 100 区商业繁华度 100 99 99 100 域

因

素公用设施完备度 100 100 100 100 环境条件优劣度 i00 100 t00 lOO 物业管理 100 103 100 103 个空调系统 100 103 100 103 别

因

素电梯系统 100 100 100 102 智能化系统 100 101 100 101一 (4)编制比较因素修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表(见表5-3)。

表5-3 比较因素修正系数表比较因素实例A 实例B 实例C 土地使用年限 lOO/lOO lOO/lOO 100/100 交易日期 100/100 100/lOO 100/100 土地用途 100/100 100/100 lOO/lOO 交易情况 100/100 100/100 100/100 交通通达度 100/98 100/98 100/100 区商业繁华度 100/99 100/99 100/100 域

因

素公用设施完备度 100/100 100/100 100/100 环境条件优劣度 100/100 100/100 100/100 物业管理 100/103 100/100 100/103 个空调系统 100/103 100/100 100/103 别

因

素电梯系统 100/100 100/100 100/102 智能化系统 1OO/01 lOO/lOO 100/101 修正后的房地产价格(美元) 1539 1391 1555 比准价格(美元) 1495取上述三个实例修正后的房地产单价的平均值作为此次市场比较法测算的价格：

房地产单价=(1539+1391+1555)÷3=1495美元/ m2

房地产总价=1495×1084.4—1621178美元=162.12万美元

(二)测算1998年6月18日的房地产价格

根据××物业管理公司的介绍及评估人员对××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，××市高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行修正，仍采用1997年4月25日的房地产价格：

房地产单价=(1539+1391+1555)÷3=1495美元/ m2。

房地产总价=1495×1084.4=1621178美元=162.12万美元

根据××物业管理公司向评估人员出示1997～1998年××大厦的部分销售合同，经过××市房管部门有关人员的确认，认为该合同能够客观反映当时的市场状况，特摘录如下(表5—4)。

表5-4 销售合同摘录表购房日期单元面积(m2) 成交单价(美元/ m2) 成交金额(美元) 1996-8-20 B-10-A 157.96 1608.7 254111 1997-12-4 A-17-D 86.34 1527.3l 131868 1998-5-29 I~23-D 86.34 1320.36 114000 1998-11-25 A 18-C 135.55 1581.14 214323虽然不同楼层、不同朝向、不同户型的房屋售价不同，但从上述交易案例可以看出，估价对象1997年4月25日和1998年6月18日的评估结果能够基本反映××大厦的正常销售水平。

(三)测算2001年6月5日的房地产价格

自1999年中期至今，随着××市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似××大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据有关部门所掌握的情况，1999～2001年该类物业的开发商报价已明显低于1997年、1998年，交易成交案例较少。相反，由于该类物业无法启动销售市场，租赁市场相比略显活跃，虽然租金价格较低，但类似估价对象的房地产实际成交租金比较透明，所以采用收益法测算其市场价格能客观、真实地反映该项目的经营运作情况和现时房地产市场行情。

1．租金收入

(1)年租金毛收入

与估价对象在同一区域内类似项目租金在2～3元人民币/( m2·天)(建筑面积)，目前该区域内的公寓供应量较大，市场的选择面广，可替代性的物业较多，通过对硬件、软件等影响市场租金的因素比较，估价对象的市场租金定位在2.5元人民币/( m2·天)(建筑面积)时将具有较强的市场竞争力，估价对象总建筑面积为1084.4 m2，则估价对象的年租金毛收入为：

2.5×365×1084.4=989515元

(2)年有效租金收入

按正常出租空置率20%计算，并考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的5%，则年有效租金收人为：

989515×(1—20%)×(1—5%)=752031元

2．年客观运营费用

(1)房产税

按年有效租金收入的12%计算：

752031×12%=90244元

(2)营业税

按年有效租金收入的5.5%计算：

752031×5.5%=41362元

(3)物业维修费用

根据目前物业维修费的统计资料，维修费约占年有效租金收入的3.0%，则物业维修费为：

752031×3.0 %=22561元

(4)物业管理费

包括正常使用下的能源费、清洁费以及员工工资、福利等费用，按年有效租金收入的8%

计算：

752031×8%=60162元

(5)租赁代理费

由于该类物业一般由物业管理公司负责对外出租，因此应向物业管理公司支付一个月的租金毛收入作为租赁代理费。虽然不同房屋的租期长短不同，半年期租约和两年期租约的租赁代理费有所不同，本报告假设年租赁代理费按一个月(30天)租金毛收入计算：

2．5× 30×1084．4=81330元

(6)保险费

保险费是指为使房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，根据目前财产保险费率的标准，取估价对象所在区域内类似项目的平均市场售价的O．3%。该区域公寓平均市场售价取7000元/ m2，估价对象的建筑面积为1084.4 m2，则年保险费为：

1000× 1084.4×O.3%=22772元

(7)年客观运营成本

年客观运营成本一房产税+营业税+物业维修费+物业管理费+租赁代理费+保险费

=90244+41362+2256l+60162十81330+22772=318431元

3．年净收益

年净收益一年有效租金收入-年客观运营成本

=752031-318431-433600元

4．确定资本化率及净收益递增比率

(1)资本化率的实质为投资的收益率，即估价时选用的资本化率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。本次评估采用市场提取法测算资本化率。

①选取可比实例

选取市场上与估价对象类似的房地产实例A一套建筑面积为120 m2的公寓、实例B一套建筑面积为112 m2的公寓以及××大厦的一套建筑面积为86.34 m2的二手房出租及转让的价格，设定三个物业的客观运营成本及剩余土地使用年限基本一致，能够反映同类物业的平均水平，得出三个物业的净收益，如表5—5。

表5—5 三个实例收益比较序号项目运算实例A 实例B 估价对象 1 建筑面积(mS) 120 112 86.34 2 租金收人 [元/(m2·天)] 3 3 1.15 3 年租金毛收入(元) l×2× 365 131400 122640 36241 4 年有效租金收入(元) 3×(1～20%)×(1 5%) 99864 93206 27543 4.1 房产税(元) 4×12% 11984 11185 3305 4.2 营业税(元) 4×5.5% 5493 5126 1515 4.3 维修费(元) 4×3% 2996 2796 826 4.4 物业管理费(元) 4×8% 7989 7456 2203 4.5 租赁代理费(元) 2×1×30 10800 10080 2979 4.6 保险费(元) 9×O.3% 2880 3000 1500 5 年客观运营成本(元) SUM(4.1)：(4.6) 42142 39643 12328 6 净收益(元) 4～5 57722 53563 15215 7 剩余年限(年) 41.58 8 房产单价(元/m。) 8000 8928 5790 9 房产总价(元) 960000 999936 499909②采用平均法求取资本化率

三个比较实例采用平均法得出的资本化率，如表5～6所示。

表5—6 三个比较实例资本化率表物业名称净收益(元) 售价(元) 资本化率实例A 57722 960000 5.31% 实例B 53563 999936 4.5% 估价对象 15215 499909 1.16%根据评估人员所掌握的资料××大厦的实例为已购买该大厦的业主自行刊登广告报价，是否存在一个公开、平等、自愿的交易市场不可知，是否存在急于交易而压低价格的因素不可知，且该资本化率明显低于其他类似房地产的资本化率，因此在求取估价对象资本化率时，不采用该实例。

采用实例A、实例B的资本化率的平均值得出估价对象房地产在2001年6月5日的资本化率：

(5.31%+4.5%)÷2=4.91%

(2)估价对象及类似房地产自1999年至今，一直保持着销售市场滞销、租金价格较低的状态，在测算2001年6月5日的房地产价格时，估价人员假设估价对象的年净收益在剩余的41.58年的经营年限将保持平稳状态。

5．完整产权条件下的房地产市场价格

式中 p-完整产权的房地产市场价格；

a-年净收益(433600元/年)；

r-资本化率(4.91%)；

n-土地使用年限(按剩余土地使用年限41．58年计)。

根据上述公式以及上述分析取得的数据，测算出估价对象具备完整产权条件下的房地产价格为762.75万元人民币，折合单价为7034元/m2。

附件

附件一：《中华人民共和国土地管理法》(复印件)

附件二：《中华人民共和国城市房地产管理法》(复印件)

附件三：《房地产估价规范》(复印件)

附件四：《中国房地产统计年鉴》(相关内容复印件)

附件五：《鉴定委托书》(复印件)

附件六：《国有土地使用证》(××国用[××]字第××号)(复印件)

附件七：关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦的批复”(复印件)

附件八：商品房销售许可证([1993]×房权售字第××号)(复印件)

附件九：××区××路××号楼单元面积汇总表(复印件)

附件十：物业位置示意图

附件十一：物业现状照片

附件十二：评估机构营业执照及资质证书(复印件)

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第3题

××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估

××在建工程房地产抵押价值评估报告

封面及目录（略）

致委托方函（略）

估价师声明（略）

估价的假设与限制条件（略）

房地产估价结果报告一、委托方（略）

二、估价方（略）

三、估价对象

1．区位状况（略）

2．实物状况（略）

3．权益状况（略）

四、估价目的

为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。

五、估价时点

2005年4月18日。

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。

七、估价依据（略）

八、估价方法

估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。

九、估价结果

经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794．52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。

十、估价人员（略）

十一、估价作业日期

2005年4月16日一2005年4月22日。

十二、估价报告应用的有效期（略）

估价技术报告

一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、最高最佳使用分析（略）

四、估价方法选用

估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：

1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，计算估价对象的客观合理价格或价值。

2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，计算估价对象的客观合理价格或价值。

3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。

五、估价测算过程

（一）假设开发法分析测算过程

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

1．采用的公式

估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费。

2．估价对象开发完成后房地产价值的测算

运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。

市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（1）采用的公式

（2）所选可比实例见表1

表1可比实例情况

可比实例及估价对象

比较项目 A B C 估价对象项目名称 ××苑 ××楼 ××园 ××园项目坐落 ××新村××号 ××路××号 ××道××号 ××大道××号土地使用权取得方式出让出让出让出让土地等级住宅IV级住宅1Ⅱ级住宅Ⅲ级住宅IV级建筑结构钢混高层钢混高层钢混高层钢混高层规划用途住宅住宅住宅住宅成新状况十成新十成新十成新交易情况正常正常正常交易日期 2005年3月 2005年3月 2005年4月成交价格/（元/㎡） 3100 3100 2960 （3）交易情况修正

可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。

（4）交易日期调整

近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。

（5）房地产状况调整

因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。

1）区域因素调整

根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表2）。

2）个别因素调整

根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表2）。

表2房地产状况因素分析

可比实例与估价对象

房地产状况 A B C 估价对象区域因素商业繁华程度 20 21 20 20 交通条件 21 21 23 20 环境景观 10 10 10 10 公共服务配套 10 10 10 10 发展规划 10 10 10 10 基础设施 10 10 10 10 文化娱乐 10 10 10 10 街道条件 10 10 10 10 合计 101 102 103 100 个别因素土地利用程度 20 20 20 20 临路状况 20 20 20 20 设施设备 10 10 10 10 装修状况 10 10 10 10 平面布置 12 12 9 10 建筑结构 10 10 10 10 楼栋朝向 10 10 10 10 面积大小、形状 10 10 8 10 合计 102 102 97 100

（6）比较修正计算（见表3）

表3市场法修正计算

可比实例成交价格/

（元/㎡）交易情况修正交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格/（元/㎡） A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009 B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980 C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市法测算结果：

（3009+2980+2963）元/㎡/3=2984元/㎡。

（7）预计开发完成后的总价值

估价对象规划总建筑面积为47799．8㎡，其中地下建筑面积7979㎡作为设备用房等，不能对外销售，可销信建筑面积为39820．80㎡，故估价对象预计建成后的总价值为

2984元/㎡×39820．80㎡=11882．53万元

3．继建开发成本的测算

估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578．00㎡（含地下建筑面积3998．00m 2），第21、22、23栋总建筑面积23221．80㎡（含地下建筑面积3981．00㎡）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21～23栋正在进行桩基础灌注工程。

（1）续建建筑安装工程费

根据×）（市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2005]10号），钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873．18～970．2元/㎡，本次评估取900元/㎡。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/㎡，一般水电安装增加值为30元/㎡，消防设备及安装增加值为10元/㎡，电梯及安装增加值为50元/㎡，则续建工程成本为：

24578．00㎡×（900．00+30+10+50）元/㎡+23221．80㎡×（900+80+30+10+50）元/㎡=4917．95万元

（2）室外道路管网及绿化等工程费

根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/㎡，估价对象用地面积为23667．00㎡，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为

30元/㎡×23667．00㎡=71．00万元

（3）估价对象的续建成本合计

4917．95万元+71．00万元=4988．95万元

4．管理费用

主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%，4988．95万元×3%=149．67万元。

5．销售税费

包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%，11882．53万元×8%=950．60万元。

6．开发利润

××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988．95万元，开发利润为：4988．95万元×15%=748．34万元。

7．投资者购买待开发房地产应负担的税费

主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×4．1%。

8．运用假设开发法的测算结果

假设开发法的测算结果为

（11882．23-4988．95-149．67-950．60-748．34）万元/（1+4．1%）=4846．27万元。

（二）成本法分析测算过程

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。

采用的公式：

估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

1．土地取得成本

运用基准地价修正法计算估价对象土地价格，并测算相关税费。

土地取得成本单价=1717．18元/㎡（计算过程略）

估价对象用地面积为23667．00㎡，则估价对象土地总价为

1717．18元/㎡×23667．00㎡=4064．05万元

2．开发成本

（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费

39．82万元。（计算过程略）

（2）基础设施配套费

基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/㎡（按建筑面积），则合计318．57万元。

（3）建筑安装工程费

估价对象已建部分建筑安装工程费为：196．62万元

则估价对象开发成本为

39．82万元+318．57万元+196．62万元=555．01万元

3．管理贾用

管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取，即

555．01万元×3%=16．65万元。

4．投资利息

按正常开发进度，整个项目开发周期为1．5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5．76%。则投资利息为

555．01万元×[（1+5．76%）1．5/2-1]=23．81万元

5．销售税费

估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。

6．开发利润

经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。则开发利润为

555．01万元×15%=83．25万元

7．运用成本法的估价结果

4064．05万元+555．01万元+16．65万元+23．81万元+83．25万元=4742．77万元

六、估价结果确定

运用假设开发法测算的价格为4846．27万元，运用成本法测算的价格为4742．77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为

4846．27万元x50%+4742．77万元X50%=4794．52万元

则估价对象房地产价值为人民币4794．52万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。附件（略）

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第4题

某写字楼坐落在××市××大街，其土地总面积为10000 m2，土地使用年限为40年，从1995年12月25

某写字楼坐落在××市××大街，其土地总面积为10000 m2，土地使用年限为40年，从1995年12月25日起计。该写字楼地上十九层。其中顶层为设备层，第十层为计算机中心。首层至三层建筑面积均为4000 m2，以上各层均为3800m2。首层大厅面积为1000 m2，走廊、楼梯间、公共房间、竖井等面积共700 m2，其余长年出租为咖啡厅和餐厅，月租金为170元/m2，其余楼层出租为办公之用，可出租的使用面积占建筑面积的70%。按12元/(m2·日)收取租金，空置及租金损失率为5%。

该写字楼日常正常经营总费用占办公区租金总收入的40 %。经调查可知，附近相同使用年限的相同用途的楼盘价格为5000元/m2，土地化资本率为8 %，建筑物资本化率为10%。当地同档次写字楼出租为咖啡厅餐厅或办公室，其正常租金分别为200元/(m2·月)与10元/(m2·月)。

1998年12月，写字楼业主欲给此房地产投保，委托一家房地产估价机构对其1998年12月21 日的保险价值进行估价。

估价计算如下：

(1)有效毛收入： [(4000—1000—700)×270×12+(4000×2十3800×18)×70%×12× 365]×95%=226987680元

(2)总费用：76400×70%×12×365×95%×40%=89012112元

(3)总净收益：226987680—89012112—137975568元

(4)土地净收益：(4000×3+3800×16)×5000×8%一72800×400=29120000元

(5)建筑物净收益：137975568—29120000=108855568元

(6)建筑物价值：

即该房地产1997年12月25日的保险价值为1281793748.78元

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第5题

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见表8），并用收益法

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见表8），

并用收益法评估该写字楼的市场价值。

表8 价值对象相关资料名称数值名称数值总建筑面积 2500m2 房屋重置价格 2000元/m2 可出租建筑面积 22000m2 房屋耐用年限 50年设备用房建筑面积 2500m2 房屋维修费率（年）房屋重置价格的2% 管理用房建筑面积 500m2 月物业管理费 5元/m2 营业税及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年接租金收入计的房产税率 12% 年报酬率 5% 平均正常空置率 10% 管理费用率（含保险费、租赁费用）租金的3% 可出租建筑面积的月租金（不含牧业管理费） 50元/m2 估价测算如下（节选）：

（一）年有效毛收入：

22000×（50+5）×12×（1-10%）＝13068000元

（二）年运营费用：

1.年维修费用：

25000×2000×2%＝1000000元

2.年管理费用：

年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失＝13068000×3%+500×50×12＝692040元

3.年营业税及附加：

年营业税及附加＝13068000×5.55%＝725274元

4.年运营费用小计：

年运营费用=1000000+692040+725274=2417341元

（三）年净收益：

年净收益＝（一）项－（二）项＝13068000－2417314＝10650686元

（四）估价结果：

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第6题

某房地产估价报告致委托方函（略）封面及目标（略）估价师声明（略）××房地产估价结果报告

某房地产估价报告

致委托方函（略）

封面及目标（略）

估价师声明（略）

××房地产估价结果报告一、委托方：××市××区人民法院

二、受托方：××房地产评估事务所有限公司

三、估价对象

1.地理位置及概况（略）。

2.估价对象概括：

估价对象为坐落于××大街××号，房屋所有权证为××号的一部分，建筑面积828.78m2，所有权人为××有限公司；土地以划拨方式取得，批准用途为办公，应分摊的土地面积为236.65m2，产权转移后，买受人尚需补缴土地出让金。整个建筑物为框架结构，总建筑面积6654.07m2，地上10层（局部11层），地下室按人防标准设计，竣工于1993年。

四、估价目的

为法院审理欠款纠纷案件提供价值参考依据。

五、估价时点

2002年11月。

六、估价依据（略）

七、估价原则

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

八、估价方法

评估对象所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。

九、估价结果

估价对象在估价时点的公开价值总额为181.40万元（大写：人民币壹佰捌拾壹万肆仟圆整）；平均单价为2188元/m2。其中总价取整至千元，单价取整至元。

十、估价人员（略）

十一、估价作业日期

2004年4月5日至2004年4月24日。

十二、估价报告应用的有效期

2004年2月24日至2005年2月23日。

××房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）

二、区位因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用

估价对象作为一宗收益性物业，且所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。

技术路线：考虑评估标的的类型、评估目的以及周边市场交易情况，确定从两条路线进行技术评估。

一是选取在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与评估标的基本相似的三宗房地产，依据替代原理，将待估房地产与选取的类似房地产近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的比准价格。

二是首先利用市场比较法确定待估房地产的客观租金以及预期增长速度，扣除取得该收益必须发生的各项客观支出得出净收益；选取适当的资本化率，把合法使用年限内（结合土地使用届止年期和建筑物正常经济使用寿命以及维护保养情况综合确定）的净收益，折算到评估基准日，求其现值之和，以此估算估价对象的收益价格。

最后根据待估标的物类型、评估目的、市场情况加权确定最终评估价格。

六、估价测算过程1.利用基准地价修正法求取应扣除土地出让金部分价值

（1）求取宗地单价。

由于宗地以划拨方式取得土地使用权，根据《城镇土地估价规程》的规定，评估价格应为扣除出让金后的价格，扣除比例取地价的40%。

1）《××市区土地定级估价修订报告》内涵。

为了进一步深化土地使用制度改革，强化土地资源资产管理，建立健全地价管理体系，规范地产市场交易秩序，根据××市经济发展和城市建设情况，更新了××市区土地级别和基准地价，根据“××市人民政府《关于公布××市区土地基准地价的通知》”（××政函[××]××号），××市区新的基准地价于2003年5月8日公布实施。此次基准地价覆盖了××市城市总体规划建设用地范围，面积约130km2。分商业、住宅、工业三种用途。其中商业用地划分了八级、住宅用地划分了六级、工业用地划分了五级。

A．基准地价是指不同级别区域、不同用途的平均地价。

B．基准地价的公布实施日：2003年5月8日。

C．土地使用年期：各用途用地法定最高出让年限。

D．土地开发程度：××市商业用地基础设施开发程度为“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯及宗地内场地平整）。

E．平均容积率：商业2.0，住宅1.3.F．土地权利状况：基准地价均指有偿使用条件下的有限年期的土地使用权价格。

计算公式：

Pi＝p×（1+K1）×K2×K3/K4

式中

Pi ——待估宗地土地使用权价格；

p ——待估宗地所在区域基准地价；

K1 ——待估宗地综合修正系数；

K2 ——待估宗地日期修正系数；

K3 ——待估宗地使用年期修正系数；

K4 ——待估宗地容积率修正系数。

2）确定待估宗地所在区域土地级别及基准地价。

待估宗地位于××大街××号，依据《××市区土地定级估价修订》报告，待估宗地位于商业用地3级地，基准地价为2476元/m2。

3）待估宗地基准地价影响因素说明表和修正系数表。

按照《城镇土地估价规程》，根据《××市区土地定级估价修订》报告，结合××市的实际情况，通过分析有关用地资料及××市住宅发展趋势，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，建立待估宗地的影响因素说明表和修正系数表见表1，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。

表1 待估宗地修正因素具体条件说明及修正系数表因素因子因素说明优劣度修正系数距市级商服中心距离 1200m 较优 1.99 商服繁华度距区级商服中心距离 <600m 优 2.91 距小区级商服中心距离 <300m 优 1.94 距公交站点距离 >120m 一般 -1.54 距火车站距离 3500m 较劣 -0.60 距长途汽车站距离 2300m 较劣 -0.53 交通条件临街道路类型混合型主干道优 1.11 道路通达方向数 4 优 1.04 公交车通过线数 >3 优 1.04 宗地临街宽度 >14m 优 1.42 宗地进深 >18m 劣 -1.03 宗地自身条件临街状况十字路口优 1.12 宗地形状规则便于利用优 0.86 规划用途公共事业用地较优 0.33 基础设施七通一平优 3.21 环境状况无污染优 2.67 综合修正系数（%） 15.94

4）日期修正：××市区基准地价公布实施日为2003年5月8日，估价对象委托评估的日期为2004年4月，由于本次评估基准日与基准地价公布实施日比较接近，价格变化不大，故本次评估日期修正系数为1.0。

5）年期修正：待估宗地设定评估使用年限为法定最高使用年限，不需进行使用年期修正，因此年期修正系数为1.0。

6）容积率修正：待估宗地容积率约为3.50，依据市场情况测算，容积率修正系数为0.98。

7）估价结果为2476×（1+15.94%）×1.0×1.0÷0.98＝2929.0元/m2。

（2）求取楼面地价：

楼面地价=单位地价×建筑面积/土地面积＝2929.0×828.78/236.65=836.35元/m2

（3）求取楼面地价中应扣除的土地出让金部分价值：

考虑土地以划拨方式取得，转让时应扣除土地出让金，当地土地出让金为地价的40%。

土地出让金部分价值＝836.35×40%＝334.54元/m2

2.收益还原法测算过程

具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。

（1）利用市场比较法提取客观租金。

1）选取与估价对象在同一供需圈的三个写字楼出租情况（表2）。

表2 实例选用表序号名称位置类型房地产情况成交日期租金水平 1 实例A 略办公楼地砖、水电暖、后院停车同期使用面积计价、物业不另收费、1.2S元/（m2·d） 2 实例B 略办公楼地砖、吊顶、水电、中央空调、电梯、街角处同期四层、内墙轴线计面积、物业不另收费、

1.45元/（m2·d） 3 实例C 略办公楼地砖、包门、水电暖同期使用面积计价、物业不另收费、1.10元/（m2·d）

2）交易情况修正。

根据所调查资料，三个实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。

3）交易日期修正。

因选用的比较实例与估价时点属同期交易，不需进行交易日期修正。

4）区域因素修正（如表3所示）。

表3 区域因素修正表

实例A 实例B 实例C 1 商服繁华度 100/98 100/96 100/97 2 交通便捷度 100/100 100/102 100/100 3 基础设施 100/100 100/100 100/100 4 公共服务设施 100/98 100/96 100/97 5 规划限制 100/100 100/100 100/100 合计 100/96.0 100/94.0 100/94.1

5）个别因素修正（如表4所示）。

表4 个别因素修正表实例A 实例B 实例C 1 楼层 100/100 100/100 100/100 2 装修 100/98 100/102 100/96 3 物业、停车 100/101 100/103 100/100 4 新旧 100/100 100/102 100/99 5 适应性、平面布局 100/100 100/101 100/100 6 合计 100/99.0 100/108.2 100/95.0

6）求取比准租金价格（如表5所示）。

表5 比准租金价格计算表实例A 实例B 实例C 租赁价格/（元/m2） 1.25 1.45 1.10 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/96.0 100/94.0 100/94.1 个别因素修正 100/99.0 100/108.2 100/95.0 综合 100/95.0 100/101.7 100/89.4 比准租金/（元/m2） 1.32 1.43 1.23因各比准租金差异不大，采用算术平均方法确定客观租金为：（1.32+1.43+1.23）÷3=1.33元/m2。考虑一定的空置率3%。年使用面积租金收入=1.33×30×12×（1—3%）=464.44元/m2。

（2）计算使用面积率。

按产权单位提供的楼层平面图、房间布置图计算使用面积率。根据实际测量每个房间使用空间尺寸为3.20×5.55=17.76m2，每层设置18个标准房间，17.76×18=319.68m2，考虑部分房间为大办公室。取使用面积为580m2。

根据委托方提供的有关部门对××房权证××字第××号房屋所有权证进行分割获得第4层整层面积为828.78m2，但考虑历史原因（该建筑面积内含可以免费使用十楼会议室等房间），所以没有简单利用该层面积。结合实际情况，取可利用系数=使用面积/建筑面积=0.70，则年建筑面积租金收入：464.44×0.70=325.11元/m2。

（3）年运营费用。

主要考虑管理费、维修费、营业税、城乡维护建设税、教育附加费、所得税等。

管理费取租金收入的5%，325.11×59/5=16.26元/m2。

营业税、城乡维护建设税、教育费附加为有效毛收入的5.5%，325.11×5.5%=17.88元/m2。

房屋维持修缮费取重置成本的2%，1300×2%=26元/m2。

所得税取租金的33%，325.11×33%=107.29元/m2。

（重置成本根据建筑物结构形式、装修状况、设施状况，采用典型工程类比法确定为1000元/m2）

合计167.43元/m2。

（4）年纯收益

年纯收益＝年租金收入－年运营费用＝325.11－167.43＝157.68元/m2

（5）资本化率的确定。

采用安全利率加风险调整值法确定。

安全利率取现行国家一年期存款利率1.98%，行业风险报酬率、管理报酬率、通货膨胀率等根据物业类型、社会经济状况等情况综合确定为79.6。

（6）剩余年限N的确定。

根据建筑物经济寿命剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则进行确定。框架结构类型经济使用寿命为60年，1993年竣工，已使用年限10年，剩余使用年限为50年；因该宗地以划拨方式获得，假设从评估基准日按法定最高使用年限进行设定为商业40年；根据孰短原则综合确定剩余使用年限为40年。

（7）单位建筑面积评估值。

V=157.68÷（7%-1.5%）×[1-（1+1.5%）40÷（1+7%）40]=2522.65元/m2

（8）从收益单价中扣除土地出让金部分价值。

2522.65－334.54＝2188.11元/m2

3.市场比较法

（1）收集房地产市场的交易情况（见表6），选择三个与待估房地产相类似的房地产交易实例，进行比较分析。

表6 租金比较实例情况介绍表序号项目评估标的实例A 实例B 实例C 1 位置 ××大街60号 ××大街15号 ××大街110号 ××大街70号 2 建成年代 1993年现房销售现房销售 1993年 3 结构形式框架框架框架框架 4 结构层数 11层 21层 11层 11层 5 用途写字办公楼商业写字楼商业写字楼写字办公楼 6 装修状况铝合金窗、外墙瓷砖、水磨石地面地砖地面，室内地砖地面，涂料墙顶外墙局部玻璃幕、室内毛面铝合金窗、外墙瓷砖、水磨石地面 7 交易价格（元/m2） 2980 3250 2410

（2）通过实例比较分析，进行因素修正、差异调整，计算出可比价格。

1）交易情况修正。

可比实例均属正常市场交易，交易情况修正不予考虑，其修正系数均为100/100；

2）交易日期修正。

各可比实例交易时间与评估基准日属同一时期，交易日期修正不予考虑，其修正系数均为100/100。

3）区域因素修正（表7）。

将其区域因素作打分比较，加以判断。

表7 各项因素比较表实例A 实例B 实例C 1 交通便捷度 100/100 100/102 100/100 2 周围环境 100/101 100/100 100/100 3 公共服务完备度 100/100 100/99 100/100 4 商服繁华度 100/103 100/98 100/100 5 基础设施完备度 100/100 100/100 100/100 6 合计 100/104.3 100/99.0 100/1004）个别因素修正（表8）。

主要从外观、内部装修情况、设备设施完备程度、是否具有智能化办公条件、物业管理条件、灵活适应性、可利用系数、入住客户群体、新旧程度的情况等方面进行比较分析和量化处理判断其条件的优劣。

表8 个别因素比较表实例A 实例B 实例C 1 外观、装修 100/101 100/103 100/100 2 设施、智能化程度 100/101 100/101 100/100 3 适应性、利用系数 100/101 100/102 100/100 4 物业、停车 100/101 100/102 100/100 5 新旧程度 100/105 100/105 100/100 6 楼层系数 100/101 100/100 100/99.5 7 购买规模 100/100 100/101 100/100 8 容积率 100/100 100/100 100/100 9 合计 100/110.4 100/114.8 100/99.05）求取比准单价（表9）。

表9 市场比较法修正计算表实例A 实例B 实例C 交易单价（元/m2） 2950 3100 2410 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 区域因素 100/104.3 100/99.0 100/100 个别因素 100/110.4 100/114.8 100/99.5 比准价格（元/m2） 2562 2728 2442

6）利用加权平均计算土地以出让方式获取情况下的评估单价，实例A权重为0.2，实例B权重为0.2，实例C权重为0.6。

2562×0.2+728×0.2+442×0.6=2523.20元/m2

7）从比准单价中扣除土地出让金部分价值：2523.20－334.54＝2188.66元/m2

4.加权确定评估标的的单价

按算术平均确定最终单价：（2188.1+2188.6）÷2=2188.9元/m2

取整至元为2188元/m2。

5.评估总价

评估总价＝评估单价×建筑面积＝2188.39×828.78＝1813694元＝181.40万元

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第7题

根本下列材料，回答以下 16～17 题。甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该

根本下列材料，回答以下 16～17 题。

甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见店面成交情况。

第 16 题你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?

【您的答案】

空

【参考解析】：

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第8题

估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜

装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。

有关资料如下：

1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的97％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。建设工程教育网整理

2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。

3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。

估价测算如下（节选）：

一、估算净收益

净收益=1000×6000×85％×（1-10％）×（1-25％）=344.25（万元）

二、测算报酬率Y

采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式

采用试算法推算报酬率。具体如下：

求取可比实例报酬率表

序号

项目

案例A

案例B

案例C

案例D

租金[元/（m2·月）]

150

剩余收益年限n/年

房地产售价V/（元/m2）

10000

6900

6500

6700

报酬率

9.994%

7.909%

8.092%

8.005%

注：上表计算结果无误。

报酬率=（9.994％+7.909％+8.092％+8.005％）/4=8.500％

取整报酬率为8.5％。

三、估算装修改造后的办公楼总价值

四、装修改造费用总额

装修改造费用=1000×6000/（1+8.5%）0.5=576.02万元

五、销售费用与销售税费

销售费用与销售税费=3981.45×7％/（1+12％）=248.84万元

六、购买现厂房的税费

设估价对象的市场价格总价为V，则

购买现厂房的税费总额=V×3％

七、计算估价对象在估价时点的市场价格。

估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

V=2650.50万元

单价=2650.50/6000=4417.49元/m2

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第9题

封面和目录（略）致委托人函 ××市中级人民法院：受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层

封面和目录（略）

致委托人函

××市中级人民法院：

受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。

估价时点：2007年3月5日。

我公司根据《房地产估价规范》（GB/T502911999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾万元整（RMB 1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m2）。

估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。

随函附交3份房地产估价报告。

××××房地产评估有限公司（盖章）

法定代表人：×××（签字）

2007年3月16日

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。

6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。

8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。

注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）

估价的假设和限制条件（略）

估价结果报告

一、委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）、《国有土地使用证》[证号：××地×字（1999）第××号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：

（一）区位状况

位置：坐落××市××路3号楼5层整层

城市规划：行政办公区

环境景观：优美整洁

公共服务及基础设施完备程度：基本完备

商务氛围：处于××市行政中心范围

（二）实物状况

1.土地状况

用途：办公

地号：××区××街道163街坊1/6丘

四至：（略）

土地等级：1级

土地共用面积：3500m2

地势：土地平整

其中土地分摊面积：500m2

2.建筑物状况

建筑面积：957.3m2

建筑结构：砖混一等

层数：7层，无地下室，估价对象处于5层

层高：3.3m，檐高：24m

用途：办公

竣工日期：1999年12月1日

装修：室内普通装修、公共部分精装修

设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）

利用现状：现空置

（三）权益状况

1.建筑物权益状况根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。

2.土地使用权权益状况根据《国有土地使用证》（证号：××地×字[1999，第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让。土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。

3.他项权利状况估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：

他项权利人：中国工商银行××支行

权利种类：期房抵押

建筑面积：9573m2；

权利价值：574.38万元

抵押部分：5层整层

设定日期：1999年8月

他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号

四、估价目的

为法院办案提供价格参考。

五、评估的价值类型和定义

采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。

六、估价时点

估价时点为2007年3月15日。

七、估价依据（略）

八、估价原则（略）

九、估价方法

本报告选用的估价方法为市场法和收益法。

市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。

收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。

综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。

十、估价结果

根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为：人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB 1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为：人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m2）。

十一、估价报告应用的限制

本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。

十二、估价作业日期

2007年3月5日至2007年3月16日

十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略）

估价技术报告

一、估价对象分析（略）

二、房地产市场分析（略）

三、最高最佳使用分析（略）

四、估价方法选用

本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。

市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。建设工程教育网提供

综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。

五、估价的测算过程

市场法的基本步骤为：

搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）→求取比准价格其基本计算公式如下：

估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

（一）市场法

1.选取可比实例搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件（表1），选择3个可比实例进行比较。

表1 可比实例表

项目

实例A

实例B

实例C

坐落

××路14号楼4层

××路4号楼2层

××路6号楼3层

用途

办公

交易价格/（元/m2）

12915

11438

12504

价格类型

成交价格

交易日期

2006年11月

2006年9月

2006年8月

土地状况

出让

2.可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表2。

表2 因素条件对比说明表

比较因素

估价对象

实例A

实例B

实例C

坐落

××路3号楼5层

××路14号楼4层

××路4号楼2层

××路6号楼3层

交易情况

整层转让市场价格

成交价格

交易日期

2007年3月5日

2006年11月

2006年9月

2006年8月

房地产价格/（元/m2）

12915

11438

12504

区

域

因

素

商务氛围

较好

公共配套

较好

公交便捷度

较好

基础设施状况

较好

区域规划环境

较好

主朝向

南北向

个别因素

建筑面积

957.3m2

1050m2

930m2

885m2

容积率

1.9

2.1

2.2

2.0

土地使用年限

42年

43年

43.5年

42.5年

竣工年代成新度

1999年12月1日

九成新

2000年3月九成新

2000年5月九成新

2000年8月九成新

建筑结构

混合

配套设备

一般、齐备

停车位

可满足

内部装饰

普通

高档、部分豪华

中高档

建筑外观

风格新颖

风格一般

风格新颖

户型、布局

合理、便于使用

新型办公平面布局

3.修正调整过程以估价对象的备因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值。（区域因素与个别因素中子因素权重相同）。

表3 因素条件分值表

比较因素

估价对象

实例A

实例B

实例C

坐落

××路3号楼5层

××路14号楼4层

××路4号楼2层

××路6号楼3层

房地产价格/（元/m2）

12915

11438

12504

交易情况

100

交易日期

100

区

域

因

素

小计

100

商务氛围

公共配套

公交便捷度

基础设施状况

区域规划环境

主朝向

个别因素

小计

100

106

104

106

建筑面积

-0.5

0.5

容积率

-1.5

-2

-1

土地使用年限

1.5

竣工年代成新度

建筑结构

配套设备

停车位

内部装饰

7.5

建筑外观

-1

户型、布局

1.5

根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。

表4 可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表

项目

实例A

实例B

实例C

可比实例价格/（元/m2）

12915

11438

12504

交易情况修正

100/100

交易日期调整

99/100

98/100

99/100

区域因素调整

100/100

个别因素调整

100/106

100/104

100/106

比准价格/（元/m2）

12062

10778

11678

4.市场法估价结果 3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：

（12062+10778+11678）/3=11506元/m2

（二）收益法测算

收益法的基本步骤为：

搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→估算运营费用→预测估算净收益一求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。建设工程教育网提供

根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。

其计算公式如下：

式中：

V一房地产的收益价格；

A一一房地产未来每年净收益；

Y一一房地产的报酬率；

n一一房地产的收益期限；

g一一净收益逐年递增的比率。

1.租赁收入的确定根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8～2.5元/（m2·天），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元／（m2·天）。

2.空置率及租金损失率的确定根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90％左右，确定空置率及租金损失率合计为10％。

3.年有效毛收入的确定

有效毛收入=日租金收入×天数/年×（1-置及租金损失率）

4.净收益的确定根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20％。

现时年净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）

5.报酬率的确定房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。

报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

房地产报酬率确定为6％。

6.剩余收益期限的确定根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。

7.租金年增长率的确定经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5％。

8.收益价格的确定。

表5 收益法计算过程（每平方米）

租金收入/[元/（m2·天）]

年计算天数/天

365

空置及租金损失率

10%

第1年有效毛收入/元

657

租赁运营费用率

20%

减租赁运营成本费用

131

第1年净收益/元

526

土地剩余使用年限/年

报酬率

租金收入年增长率

2.5%

收益价格/（元/m2）

11360

运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/m2。

（三）估价对象房地产价格的确定

采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均其有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。

估价对象房地产单价=（11506+11360）/2=11433元/m2 估价对象房地产总价=11433×957.3=10944811元

取整为1094万元。

单价为11433元/m2

六、估价结果

根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB 1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m2）。

附件

1.《委托司法鉴定函》（复印件）

2.《房屋所有权证》（复印件）

3.《国有土地使用证》（复印件）

4.估价对象地理位置示意图

5.估价对象小区实景照片

6.估价机构资质证书（复印件）

7.估价机构营业执照（复印件）

8.房地产估价师注册证书（复印件）

点击查看答案

第10题

X X X X房地产估价报告封面及目录(略) 致委托人函 X X X(委托人全名)：受您委托，我公司对您

X X X X房地产估价报告

封面及目录(略)

致委托人函

X X X(委托人全名)：

受您委托，我公司对您提供的位于× ×市× ×区× ×大道× ×号l一2层243．7㎡商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。

估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。

在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170．41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)．单位建筑面积价格人民币6993元/㎡(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。

附函提供房地产估价报告2份。

××××房地产评估有限公司(盖章)

法定代表人：× × ×(签章)

2006年10月15日

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件(略)

××××房地产估价结果报告

一、委托人(略)

二、估价机构(略)

三、估价对象

(一)区位状况(略)

(二)实物状况

(1)建筑物实物状况

建筑面积：243．70㎡

建筑结构：钢筋混凝土结构

总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于第1、2层

竣工日期：2005年9月10日

成新率：现状成新为十成新

层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4．5米．2层层高约3．2米

建筑物实际用途：1—二层为商铺，其余为写字楼

装修情况：(略)

设施设备：(略)

工程质量：(略)

维护、保养情况：良好

大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市。

物业管理状况：(略)

绿化等其他情况：(略)

(2)土地实物状况

土地用途：1—2层为商业服务．

土地等级：商业Ⅲ级

土地开发程度：七通一平

土地出让年限：40年，至2044年4月9日止

形状、地势、地质；水文状况：(略)

(三)权益状况．

(1)建筑物权益状况

根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号× ×号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务．建筑面积共243．7㎡。其中1层121．85㎡，2层121．85㎡，钢筋混凝土结构：

(2)土地使用权权益状况

根据委托人提供的《国有土地使用证：，(证号× ×号／1相关内容．使用权人为王某．估价对象土地用途为商业服务，i地使用权取得方式为出让，出让年限40年．截止至2044年4月9日。

(3)他项权利状况

据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为× ×银行× ×分：行，三某已将贷款还清?该抵押权已注销。至估价时点估价对象元其他他项权利登记：据调查估价对象也元权属、经济等纠纷。

匹、估价目的

为确定房地产转让价格提供参考依据而评佑房地产市场价值。

五、估价时点

2006年10月10日

六，价值定义

本次估价结果为估价对象房地产在信价时点、完整权利状态及满足各项仨价假设限制条件下的公开市场价值：其中i地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值：

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法

根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后．针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合．最终求取估价对象的总价格和单位价格。

十、估价结果

经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证．并结合× ×市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170．41万元．大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/㎡，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业期

2006年10月10日至10月15日

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期．本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。

十四、有关说明(略)

××××房地产估价技术报告

一、估价对象房地产状况分析(略)

二、市场背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用(略)

五、估价测算过程

(一)市场法

根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料．分别测算1、二层商铺的价格。

1、测算1层商铺价格

估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格．对其进行进一步分析调整后．

确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：

1.1可比实例的先取

选取与估价对象房地产所处地区相近,结构及用途相同,建筑面积相近,均为首层的3个交易案例作为估价对像的可比实例,有关资料见表1.

表1 可比实例资料表

1．比较修正

(1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100／100。

(2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100／100。

(3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素．以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。

表2 房地产状况因素修正系数及计算表

1.3比准价格计算

根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：

利用实例A计算：为10606元/㎡；

利用实例B计算：为9958元/㎡；

利用实例C计算：为9285元／㎡：

从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/㎡。

2、测算2层商铺价格

估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，× ×市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。

× ×市房地产协会对奉市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50％，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格?则二层商铺单价为：

9950×50％=4975(元/㎡)

3、测算估价对象比准价格

估价对象总建筑面积为243．70㎡，1、2层面积均为121．85㎡，故信价对象比准价格为：

121．85×(9950+4975)=181．86(万元)

(二)收益法

1、信算有效毛收入

(1)潜在毛收入

潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、天空置状态下获得的收入：根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营．但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的× ×大道的具体情况．确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/月·㎡，则年潜在毛收入为：

65× 243．70×12=190086(元)

(2)有效毛收入

由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：

有效毛收入=潜在毛收入×(1—收入损失率)

空置率和租金损失率分别为10％和5％．则年有效毛收人为：

190086×(1—10％)×(1—5％)=162 524(元)

2、确定年运营费用

为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：

(1)税金

指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及× ×市税费征收标准，房产税为租金收入的12％．营业税及附加为租金收入的5．85％，则年税金为：

162524×(12％+5．85％)=29011(元)

(2)管理费和租赁费用

指对出租房屋逆行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%．则：

162 524×2．5％=406；(元)

(3)维修费

指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。

(4)保险费

指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，× ×市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1．5‰。根据× ×市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/㎡。则保险费为：

2000× 243．70×1．5‰=731(元)

(5)运营费用合计

年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)

=38605(元)

3、确定房地产年净收益

房地产年净收益=年有效毛收入—年运营费用

=162524—38605

=123919(元)

4、确定报酬率

报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8％(取值理由及过程略)。

5、确定收益年限n

估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘．现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0％．尚可使用年限为·58．9年。另外．根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年．估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38．5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：

未来可获收益的年限n=58．9年

6、计算房地产收益价格

即估价对象房地产的收益价格为153．23万元：

六、估价结果确定

经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181．86万元．收益价格为153．23万元：以上两种估价方法的信价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重力60％，收益价格的权重为40％，则：估价对象最终估价结果：

房地产总价=181．86×60％+153．23×40％

=170．41(万元)

房地产单价=170．41×10000÷243．70=6993(元/㎡）

估价结论=估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170．41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/㎡，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。

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××大厦房地产估价报告 封面及目录（略） 致委托方函 ××股份有限公司： 受贵公司委托，我公

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