某区大型建筑材料批发市场，调查为批发市场用地（）

此题为判断题(对，错)。

（二）

某厂房的建筑面积26400平方米，占地面积12500平方米，经分析，有下列两种可能的利用方案：

方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权。预计改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积2000元，在改造完成半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成后即可全部租出，租金为3元/平方米.天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%。根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。

方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用权。增加建筑面积17600平方米,预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积15000元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%。

根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/平方米,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/平方米，70年期居住用地楼面地价为4000元/平方米;容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需要缴纳4%的契税。折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。

请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。

甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围，由该企业于1985年以划拨方式取得，批准用途为工业，土地面积30亩；宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今。因该宗地已被列入旧城改造区范围，由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为：规划用途为商业、住宅，规划批准用地总面积18000平方米，其中商业用地面积8000平方米、住宅用地面积10000平方米；规划平均容积率2. 89，其中商业建筑面积28000平方米、住宅建筑面积24000平方米。

经调查：①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”(通路、通上水、通下水、通讯、通电及场地平整)，红线外达到“六通”(通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气)；②A市一级商业、住宅、工业用地基准地价分别为5800元/平方米、2000元/平方米、800元/平方米，对应各用途平均容积率分别为2.0、2.0、1.0，开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气)及红线内场地平整，估价基准日为2006年1月1日：③以2006年1月1日为基期，A市一级商业、住宅、工业用地年均环比增长率 分别为2%、4%、0%；④通燃气平均成本为20元/平方米；⑤砖混结构建筑重置价600元/平方米；⑥A市各类用地容积率修正系数表(部分)如下：

按规划的商业用途及各项用地条件、规划指标，选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元/平方米。运用基准地价系数修正法，得到该宗地在现状工业用途、规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%、4%、6%。

请根据以上情况，回答以下问题。

根据上述情况，下列表述正确的是( )。

A．若对该宗地实施旧城改造拆迁，应分别按工业和商业用途评估房地产市场价格

B．该宗地属存量建设用地，变更该宗地用途可按补办出让手续办理，并按市场价补交土地出让金

C．若通过土地储备途径处置该宗地，按规定甲企业可与A市土地储备机构根据土地评估结果协商补偿金额

D．甲企业可按商业、住宅用途市场价补缴该宗地土地出让金后自行开发建设

甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围，由该企业于1985年以划拨方式取得，批准用途为工业，土地面积30亩；宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今。因该宗地已被列入旧城改造区范围，由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为：规划用途为商业、住宅，规划批准用地总面积18000平方米，其中商业用地面积8000平方米、住宅用地面积10000平方米；规划平均容积率2. 89，其中商业建筑面积28000平方米、住宅建筑面积24000平方米。

经调查：①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”(通路、通上水、通下水、通讯、通电及场地平整)，红线外达到“六通”(通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气)；②A市一级商业、住宅、工业用地基准地价分别为5800元/平方米、2000元/平方米、800元/平方米，对应各用途平均容积率分别为2.0、2.0、1.0，开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气)及红线内场地平整，估价基准日为2006年1月1日：③以2006年1月1日为基期，A市一级商业、住宅、工业用地年均环比增长率 分别为2%、4%、0%；④通燃气平均成本为20元/平方米；⑤砖混结构建筑重置价600元/平方米；⑥A市各类用地容积率修正系数表(部分)如下：

按规划的商业用途及各项用地条件、规划指标，选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元/平方米。运用基准地价系数修正法，得到该宗地在现状工业用途、规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%、4%、6%。

请根据以上情况，回答以下问题。

根据上述情况，下列表述正确的是( )。

A．若对该宗地实施旧城改造拆迁，应分别按工业和商业用途评估房地产市场价格

B．该宗地属存量建设用地，变更该宗地用途可按补办出让手续办理，并按市场价补交土地出让金

C．若通过土地储备途径处置该宗地，按规定甲企业可与A市土地储备机构根据土地评估结果协商补偿金额

D．甲企业可按商业、住宅用途市场价补缴该宗地土地出让金后自行开发建设

根据下列材料，回答 56～60 小题的问题。

某房地产开发公司于2005年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000㎡，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座6层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2006年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/㎡(建筑面积),其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。

经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见下表。 案例

编号 交易

类型 土地用途 楼面地价/(元/㎡) 土地使

用年期 交易时间 区域因素

修正系数 个别因素

修正系数 A1 出让 综合 1160 40 2009.4 2 4 A2 转让 服装批发市场 1430 40 2008.7 5 3 A3 转让 综合 1066 48 2007.6 O 一4 A4 抵押 文具商店 1248 35 2006.6 一4 一l A5 转让 工业 2 890 50 2008.3 —3 4 A6 转让 公寓 1010 40 2008.6 7 O A7 转让 高档商场 1470 39 2009.1 3 一2 A8 转让 零售商店。 1390 38 2009.8 一4 －5上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。

该城市商业用地价格在200.6年6月至2008年6月间，平均每月比2006年6月的价格上涨0.2个百分点；2008年7月至2009年10月间，平均每月比2006年6月的价格上涨0.1个百分点，土地还原率取6%。

第 56 题 根据以上条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2009年10月所占用土地的总价格为（ ）万元。

此题为判断题(对，错)。

此题为判断题(对，错)。

此题为判断题(对，错)。

此题为判断题(对，错)。

A．15米，5层

B．9米，3层

C．90米，30层

D．27米，9层