某商业不动产规划建设用地面积为5000平方米，土地使用权年限为48年。用地红线控制范围内总建设

用地面积为4000平方米，容积率为4.5，共18层，每层建筑面积相同。该房地产经过2.5年开发建成，预计再经过0.5年销售招租完毕，预计各层使用情况预计如下：第1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的70%可用于商业铺位出租，正常出租率为95%，每1平方米出租面积每月可得净租金50元;第2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的80%，每1平方米营业面积年正常收入为6000元，而该地段经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常利润为500元;第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每1平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用;第5-10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间月租金为1800元，出租率为80%，出租人需承担租金收入的10%的运营费用;第11-18层为商品住宅，其中11层以每1平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层面平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方建筑面积5000元;假定该商业不动产综合资本化率为10%。

计算该商业不动产的评估值。可能用到的年金系数如下：(P/A,45,10%)=9.8628;(P/A,46,10%)=9.8753;(P/A,47,10%)=9.8866;(P/A,48,10%)=9.8969;

47、某商业不动产规划建设用地面积为5000平方米，土地使用权年限为48年。用地红线控制范围内总建设用地面积为4000平方米，容积率为4.5，共18层，每层建筑面积相同。该房地产经过2.5年开发建成，预计再经过0.5年销售招租完毕，预计各层使用情况预计如下：第1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的70%可用于商业铺位出租，正常出租率为95%，每1平方米出租面积每月可得净租金50元;第2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的80%，每1平方米营业面积年正常收入为6000元，而该地段经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常利润为500元;第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每1平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用;第5-10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间月租金为1800元，出租率为80%，出租人需承担租金收入的10%的运营费用;第11-18层为商品住宅，其中11层以每1平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层面平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方建筑面积5000元;假定该商业不动产综合资本化率为10%。

计算该商业不动产的评估值。可能用到的年金系数如下：(P/A,45,10%)=9.8628;(P/A,46,10%)=9.8753;(P/A,47,10%)=9.8866;(P/A,48,10%)=9.8969;