海州区南至朝阳路、东至龙尾河、北至人民路、西至新孔路范围内，涉及供热工单派至（）

致委托方函(略)

封面及目录(略)

估价师声明(略)

××房地产估价结果报告

一、委托方

××房地产开发有限公司，法人代表： ×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。

二、受托方

××房地产价格评估有限公司，法人代表： ×××，地址： ××市××路××号，联系电话：010—××××××××。

三、估价对象

1．地理位置及概况(略)

2．估价对象概括

(1)估价对象现状、位置及周围环境景观。

估价对象位于朝阳区东三环内××大街××厂南厂区，东临××路，北临××大街，西临××厂现状保留厂房，南临XX路。根据北京市城市规划管理局签发的(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2。项目用地基本呈之字形，周围是朝阳区工业企业较密集的区段，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象向南即有××北里、东里等居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的××地区是朝阳区南部房地产开发项目的热点地区之一，随着北京市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。

(2)交通通达程度

估价对象毗邻××大街和××路，道路建设较完善，附近有13、34、35、37、51等公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。

(3)项目进程及规划限制条件

根据北京市城市规划管理局(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2，规划总建筑面积72000m2，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。

(4)估价对象用地现状

估价对象用地位于××街××号内。该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为×× m2，东临××路，北××大街，西临××街，南临××路，该厂区原有房屋多为六、七十年代建成，总建筑面积25214.5m2，列示于朝全字第03517号《房屋所有权证》中。估价对象在该厂区中、东部，用地面积约××m2，需拆除原有生产用房××m2。目前估价对象用地正在拆迁建设中。

四、估价目的

为贵厂转让原厂址确定转让价格提供参考意见，不用于其他用途。

五、估价时点

本报告的估价时点为1999年11月18日。

六、价值定义

本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。

七、估价依据

1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999),

2．国土资源部《土地估价规程》；

3．北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》；

4．北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》；

5．北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]；

6．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。

八、估价原则

本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。③估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。④替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。

九、估价方法

受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。

假设开发法：先求取项目的总开发价值：之后，再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。

市场比较法：选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。

十、估价结果

估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：转让总价值为人民币14892万元 (大写金额人民币壹亿肆仟捌佰玖拾贰万元整)，按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/m2。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期

1999年11月5日

十三、估价报告应用的有效期

本报告自1999年11月18日至2001年11月17日内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。

××房地产估价技术报告

一、个别因素分析

估价对象位于××街××号南侧××厂内，东临××路，北临××街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。根据北京市城市规划管理局签发的(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2，总容积率为3，居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，该公司欲自用3000m2，其他居住建筑面积占70%即50400m2，配套公建、商业建筑面积占30%即21600m2。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%即64800m2，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按 50400m2估算，配套公建、商业建筑面积按14400m2估算。

二、区域因素分析(略)

三、市场背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估价方法选用(同估价结果报告)

六、估价测算过程

(一)假设开发法

1．总开发价值的测算

根据同类地区中高档住宅的售价的市场资料，确定住宅部分之平均售价为6800元/m2，收益建筑面积按50400m2考虑，公建、商业部分之平均售价为9000元/m2，收益建筑面积按14400m2考虑，则项目总开发价值为：

总开发价值=50400×6800+14400×9000=47232万元

2．成本费用

(1)建安成本住宅为1500元/m2，公建为1700元/m2，则

A．建安费用总计为：

1500×50400+1700×21600=11232万元

B．红线内市政费按建安费用的10%计，则红线内市政费=11232×10%=1123万元

C．用电权费按40V&8226;A/m2、1100元/KVA估算用电权费，则用电权费=40×72000/1000×1100=317万元

D．建安综合成本=11232+1123+317=12672万元

(2)不可预见费

考虑到在项目开发过程中有许多预算外支出，取不可预见费为建安费用的5%，即11232×5%=562万元。

(3)专业人士费

包括立

截至2009年12月31日，北京市除农户和个体工商户以外，共有法人单位246767个。从地区分布看，全市法人单位主要集中在近郊区(朝、海、丰、石)，比重达到47.0%，比2004年上升了2．7个百分点；城区(东、西、崇、宣)的单位数量则呈减少趋势，比重下降了4.5个百分点。法人单位居前六位的区县分别是海淀、朝阳、丰台、西城、东城、门头沟，约占全市单位总量的三分之二。

从地理分布看，全市法人单位主要集中在四环路以外，比重达到47.8%，比2004年上升了1.0个百分点；二环路以内法人单位比重下降了3．5个百分点；二环路至三环路、三环路至四环路法人单位比重分别略有上升。本市法人单位从事第一产业的有1921个，占0.8%；从事第二产业的有42852个，占17.4%；从事第三产业的有201994个，占81.8%。与2004年相比，第一、第二产业的法人单位占全部法人单位的比重分别下降了0.1和10.3个百分点，而第三产业的法人单位所占比重上升了10.4个百分点。

第 106 题 2009年北京教育、文化、艺术、广播、电影电视业法人单位数量比交通运输、仓储邮电、通信业多（ ）。

截至2009年12月31日，北京市除农户和个体工商户以外，共有法人单位246767个。从地区分布看，全市法人单位主要集中在近郊区(朝：、海、丰、石)，比重达到47．0%，比2004年上升了2．7个百分点；城区(东、西、崇、宣)的单位数量则呈减少趋势，比重下降了4．5个百分点。法人单位居前六位的区县分别是海淀、朝阳、丰台、西城、东城、门头沟，约占全市单位总量的三分之二。

从地理分布看，全市法人单位主要集中在四环路以外，比重达到47．8%，比2004年上升了1．0个百分点；二环路以内法人单位比重下降了3．5个百分点；二环路至三环路、三环路至四环路法人单位比重分别略有上升。

本市法人单位从事第一产业的有1921个，占0．8%；从事第二产业的有42852个，占17．4%；从事第三产业的有201994个，占81．8%。与2004年相比，第一、第二产业的法人单位占全部法人单位的比重分别下降了0．1和10．3个百分点，而第三产业的法人单位所占比重上升了10．4个百分点。

2009年北京教育、文化、艺术、广播、电影电视业法人单位数量比交通运输、仓储、邮电、通信业多（ ）。

A．75%

B．176%

C．198%

D．206%

截至2009年l2月31日，北京市除农户和个体工商户以外，共有法人单位246767个。从地区分布看，全市法人单位主要集中在近郊区（朝、海、丰、石），比重达到47．0%，比2004年上升了2．7个百分点；城区（东、西、崇、宣）的单位数量则呈减少趋势，比重下降了4．5个百分点。法人单位居前六位的区县分别是海淀、朝阳、丰台、西城、东城、闩头沟，约占全市单位总量的三分之二。

从地理分布看，全市法人单位主要集中在四环路以外，比重达到47．8%，比2004年上升了1：0个百分点；二环路以内法人单位比重下降了3．5个百分点；二环路至三环路、三环路至四环路法人单位比重分别略有上升。

本市法人单位从事第一产业的有1921个，占0．8%；从事第二产业的有42852个，占17．4%；从事第三产业的有201994个，占81．8%。与2004年相比，第一、第二产业的法人单位占全部法人单位的比重分别下降了0．1和10．3个百分点，而第三产业的法人单位所占比重上升了10．4个百分点。

2009年北京教育、文化、艺术、广播、电影电视业法人单位数量比交通运输、仓储、邮电、通信业多()。

A．75%

B．176%

C．198%

D．206%

截止2009年12月31日，北京市除农户和个体工商户以外，共有法人单位246767个。从地区分布看，全市法人单位主要集中在近郊区(朝、海、丰、石)，比重达到47.0%，比2004年上升了2.7个百分点；城区(东、西、崇、宣)的单位数量则呈减少趋势，比重下降了4.5个百分点。法人单位居前六位的区县分别是海淀、朝阳、丰台、西城、东城、门头沟，约占全市单位总量的三分之二。

从地理分布看，全市法人单位主要集中在四环路以外，比重达到47.8%，比2004年上升了1.0个百分点；二环路以内法人单位比重下降了3.5个百分点；二环路至三环路、三环路至四环路法人单位比重分别略有上升。

本市法人单位从事第一产业的有1921个，占0.8%；从事第二产业的有42852个，占17.4%；从事第三产业的有201994个，占81.8%。与2004年相比，第一、第二产业的法人单位占全部法人单位的比重分别下降了0.1和10.3个百分点，而第三产业的法人单位所占比重上升了10.4个百分点。

第 111 题 2009年北京教育、文化、艺术、广播、电影电视业法人单位数量比交通运输、仓储邮电、通信业多（ ）。

截止2009年12月31日，北京市除农户和个体工商户以外，共有法人单位246767个。从地区分布看，全市法人单位主要集中在近郊区(朝、海、丰、石)，比重达到47．O%，比2004年上升了2．7个百分点；城区(东、西、崇、宣)的单位数量则呈减少趋势，比重下降了4．5个百分点。法人单位居前六位的区县分别是海淀、朝阳、丰台、西城、东城、门头沟，约占全市单位总量的三分之二。

从地理分布看，全市法人单位主要集中在四环路以外，比重达到47．8%，比2004年上升了1．0个百分点；二环路以内法人单位比重下降了3．5个百分点；二环路至三环路、三环路至四环路法人单位比重分别略有上升。

本市法人单位从事第一产业的有1921个，占0．8%；从事第二产业的有42852个，占17．4%；从事第三产业的有201994个，占81．8%。与2004年相比，第一、第二产业的法人单位占全部法人单位的比重分别下降了0．1和10．3个百分点，而第三产业的法人单位所古比重上升了10．4个百分点。

第 116 题 2009年北京教育、文化、艺术、广播、电影电视业法人单位数量比交通运输、仓储邮电、通信业多（ ）。

截止到2009年12月31日，北京市除农户和个体工商户以外，共有法人单位246767个。从地区分布看，全市法人单位主要集中在近郊区(朝、海、丰、石)，比重达到47.0%，比2004年上升了2.7个百分点；城区(东、西、崇、宣)的单位数量则呈减少趋势，比重下降了4.5个百分点。法人单位居前六位的区县分别是海淀、朝阳、丰台、西城、东城、门头沟，约占全市单位总量的三分之二。

从地理分布看，全市法人单位主要集中在四环路以外，比重达到47.8%，比2004年上升了1.0个百分点；二环路以内法人单位比重下降了3.5个百分点；二环路至三环路、三环路至四环路法人单位比重分别略有上升。本市法人单位从事第一产业的有1921个，占0.8%；从事第二产业的有42852个，占17.4%；从事第三产业的有201994个，占81.8%。与2004年相比，第一、第二产业的法人单位占全部法人单位的比重分别下降了0.1和10.3个百分点，而第三产业的法人单位所占比重上升了10.4个百分点。

第 131 题 2009年北京教育、文化、艺术、广播、电影电视业法人单位数量比交通运输、仓储、邮电、通信业多（ ）。{Page}

A．75%

B．176%

C．198%

D．206%

截止到2009年12月31日，北京市除农户和个体工商户以外，共有法人单位246767个。从地区分布看，全市法人单位主要集中在近郊区(朝、海、丰、石)，比重达到47．0%，比2004年

上升了2．7个百分点；城区(东、西、崇、宣)的单位数量则呈减少趋势，比重下降了4．5个百分点。法人单位居前六位的区县分别是海淀、朝阳、丰台、西城、东城、门头沟，约占全市单位总量的三分之二。

从地理分布看，全市法人单位主要集中在四环路以外，比重达到47．8%，比2004年上升了1．0个百分点；二环路以内法人单位比重下降了3．5个百分点；二环路至三环路、三环路至四环路法人单位比重分别略有上升。

本市法人单位从事第一产业的有1921个，占0．8%；从事第二产业的有42852个，占

17．4%；从事第三产业的有201994个，占81．8%。与2004年相比，第一、第二产业的法人单位占全部法人单位的比重分别下降了0．1和10．3个百分点，而第三产业的法人单位所占比重上升了10．4个百分点。

第 86 题 2009年北京教育、文化、艺术、广播、电影电视业法人单位数量比交通运输、仓储邮电、通信业多（ ）。

此题为判断题(对，错)。

截止2009年12月31日，北京市除农户和个体工商户以外，共有法人单位246767个。从地区分布看，全市法人单位主要集中在近郊区(朝、海、丰、石)，比重达到47．0%，比2004年上升了2．7个百分点；城区(东、西、崇、宣)的单位数量则呈减少趋势，比重下降了4．5个百分点。去人单位居前六位的区县分别是海淀、朝阳、丰台、西城、东城、门头沟，约占全市单位总量的三兮之二。

从地理分布看，全市法人单位主要集中在四环路以外，比重达到47．8%，比2004年上升了1．0个百分点；二环路以内法人单位比重下降了3．5个百分点；二环路至三环路、三环路至四环路法人单位比重分别略有上升。

本市法人单位从事第一产业的有1921个，占0．8%；从事第二产业的有42852个，占17．4%：从事第三产业的有201994个，占81．8%。与2004年相比，第一、第二产业的法人单位占全部法人单位的比重分别下降了0．1和10．3个百分点，而第三产业的法人单位所占比重上升了10．4个百分点。

第 91 题 2009年北京教育、文化、艺术、广播、电影电视业法人单位数量比交通运输、仓储邮电、通信业多（ ）。

截止2009年12月31日，北京市除农户和个体工商户以外，共有法人单位246767个。从地区分布看，全市法人单位主要集中在近郊区(朝、海、丰、石)，比重达到47.0%，比2004年上升了2.7个百分点；城区(东、西、崇、宣)的单位数量则呈减少趋势，比重下降了4.5个百分点。法人单位居前六位的区县分别是海淀、朝阳、丰台、西城、东城、门头沟，约占全市单位总量的三分之二。

从地理分布看，全市法人单位主要集中在四环路以外，比重达到47.8%，比2004年上升了1.0个百分点；二环路以内法人单位比重下降了3.5个百分点；二环路至三环路、三环路至四环路法人单位比重分别略有上升。

本市法人单位从事第一产业的有1921个，占0.8%；从事第二产业的有42852个，占17.4%；从事第三产业的有201994个，占81.8%。与2004年相比，第一、第二产业的法人单位占全部法人单位的比重分别下降了0.1和10.3个百分点，而第三产业的法人单位所古比重上升了10.4个百分点。

2009年北京教育、文化、艺术、广播、电影电视业法人单位数量比交通运输、仓储邮电、通信业多( )。

A．75%

B．176%

C．198%

D．206%