按照用途城市燃气管道可分为（)。

A.长距离输气管道

B.城市燃气管道

C.室内燃气管道

D.工业企业燃气管道

E.分配管道

A.架空燃气管道

B.地下燃气管道

C.工业企业燃气管道

D.城市燃气管道

E.长距离输气管道

A．长距离输气管线

B．城市燃气管道

C．工业企业燃气管道

D．地下及架空燃气管道

A. 用途

B. 压力

C. 管径

D. 敷设方式

B、压力

C、管径

D、敷设方式

1.估价对象建设期及利用方式分析

该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》（××开经[2005]053号），该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95635 m2，总建筑面积为143452 m2，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占3. 4%，容积率为1.5，建筑覆盖率小于或等于35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。

估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地．总用地面积为95635 m2，总建筑面积为35000 m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3. 4%，建筑覆盖率小于或等于15%，容积率为0.37，主要建筑物为多层，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。

根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。

2.预期售价确定及销售状况分析

从××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500—4000元／m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/ m2,则该物业预期总售价为

总售价=平均售价×建筑面积

=3500元／m2×35000 m2

=12250万元

通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。

3．开发总费用的确定

根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如一5km长的电缆铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下：

(1)前期费用（分析过程略）：确定其前期费用为200元/m2（按总建筑面积），则前期费用总计为前期费用一前期费用标准X总建筑面积

=200元/ m2×35000 m2

=700万元

并设定为开发初期一次性投入。

(2)建造成本（分析过程略）：确定其平均建造成本为700元／m2（按总建筑面积），则整个物业总建造成本共计为建造成本一平均建造成本X总建筑面积

=700元／m2×35000 m2

=2450万元

并设定为开发期内均匀投入。

(3)室外建设费用（分析过程略）：确定该地块室外建设费用标准为220元／m2（按土地面积），则小区建设费用总计为

室外建设费用一室外建设费用标准×土地面积

=220元／m2×95635 m2

=2103. 97万元

并设定为开发期内均匀投入。

(4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，按上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。

管理费用=((2)十(3))×5%

=(2450+2103. 97)万元×5%

=227. 70万元

4．销售费用（分析过程略）

确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。

销售费用一总售价×8%

=12250万元×8%

=980万元

5．利息率和利润率确定

(1)利息率：本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6. 03%。

(2)利润率：房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。

6．地价测算

根据假设开发法基本公式：地价一预期售价一总开发费用一利润一利息一销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程

总地价=[（12250 - 980）×40%/(1+6.03%)1+(2-1)／2+（12250 - 980）×60%／(1+

6. 03%)2+1.5/2]一[700+(2450+2103. 97+227. 70)／(1+6.03%)2/2]×(1+24%) -总地价×24%

解上式得到

总地价=2762. 28万元

土地单价=2762. 28万元/95635 m2=289元／m2

就上述报告片断，回答以下问题：

1．你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么？

2．请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素（提示：不少于6个）。

3．报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求（提示：不少于4个）?

4．报告中不动产开发前期费用里有不应计入的项目，请指出来。

5．报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。

A．中气压B燃气管道：0.2 MPa

B．次高压B燃气管道：0.4 MPa

C．次高压A燃气管道：1.6 MPa

D．低压燃气管道：P<0.0l MPa

E．高压A燃气管道：2.5 MPa

此题为判断题(对，错)。