使用模板的目的哪一个是错误的

A、以私有 IP地址为源和目的IP地址的IP分组封装成PPP帧；

B、PPP 帧封装成第二层隧道格式；

C、第二层隧道格式封装成以隧道两端全球IP地址为源和目的IP地址的隊道；

D、第二层隧道用隧道两端的全球IP地址唯一标识；

从指定的选题1/选题2中选择一题完成实验。 注意：请使用实验题考试报告专用模板。 实验评分标准： 1、完成实验目的，过程描述连贯、截图清晰，得60分，否则为0分 2、至少在2个截图中应包含自己的学号或者姓名拼音，可在目录/账户/密码/标题等中设置，否则为0分 3、完成任务与思考，+10分 4、撰写该实验及本课程心得体会，+10分 5、结合本学期学习内容，提出创新性想法并验证，+20分 6、全文叙述不清晰，段落格式错误，有错别字，-10分 7、抄袭和被抄袭者均为0分。 序号 学号 姓名 选题1 选题2 1 19208002 曹磊 1.4 5.2 2 19208004 陈佳圣 3.6 4.2 3 19208010 谷朝阳 3.5 3.2 4 19208017 乐可馨 6.4 1.4 5 19208023 李祎 2.2 3.1 6 19208027 刘秋旭 3.4 4.4 7 19208029 卢官宇 2.8 5.6 8 19208030 满雯妍 5.5 2.4 9 19208037 舒建华 2.3 1.4 10 19208041 王慧文 3.5 2.2 11 19208057 赵红成 4.3 3.4 12 19208058 郑楷 2.4 6.3 13 18108043 络成济 1.3 2.4

你是TestKing.com的一位安全管理人。网络由一个独立的名叫testking.com的活动目录域组成。所有的服务器运行WindowsServer2003，而所有的客户计算机运行WindowsXPProfessional。100个TestKing.com的用户当前使用一个名为TestKingApp的应用程序。TestKingApp被存储在每个用户的客户计算机上的硬盘文件夹里。为保护TestKingApp的安全，你创建一个名为TestKingAppPolicy的新GPO。TestKingAppPolicyGPO包含一个应用自定义DACL到TestKingApp的文件系统安全策略。你设置DACL以给所有的用户分配只读许可。你过滤TestKingAppPolicy以使之只应用于安装了TestKingApp的计算机。在你应用TestKingAppGPO之后，用户立即报告说：当他们尝试使用TestKingApp时收到了一个错误的消息。在文件系统安全策略中，你删除了TestKingApp的入口。你想用最少的管理努力来达到这个目标。你应该怎么做？（）

A.删除TestKingAppPolicyGPO，重启所有的客户计算机

B.在分配了默认许可给TestKingApp的TestKingAppPolicyGPO中，创建一个新的文件系统安全策略

C.输入Setupsecurity.inf安全模板到TestKingAppPolicyGPO

D.禁用TestKingAppPolicyGPO

下面是一个完整的土地估价技术宝宝（标注“略”的为正常内容，）请阅读后指出错误点。

第一部分 总述

一、估价项目名称

××公司位于××区××路口××号用地地价评估

二、委托估价方（略)

三、受托估价方(略）

四、估价对象

估价对象为××公司位××市××区××路××号营业楼用地，面积为595.58㎡。

五、估价目的

本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。、

六、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

(4)《城镇土地估价规程》。

(5)《土地估价报告规范格式》。

(6) ××省关于土地管理的法律、法规。

(7) 评估委托书。

(8) 估价对象《房屋所有权证》。

(9) 受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。

七、价格定义

估价对象作为商业用地，在容积率为4．9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。

八、估价期日：2009年12月31 日。

九、估价日期：2009年12月30 日至2010年1月10日。

十、估价结果

估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：

委估土地面积：595.58㎡

单位面积地价：4485.25元/㎡

总地价：2671325.20元

大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。

十一、需要特殊说明的事项

(1) 本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条

件发生改变，则本结果应作相应调整。

(2) 本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。

十二、土地估价师签名(略)

十三、土地估价机构(略)

2010年1月10日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595．58㎡，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。

2．土地权利状况

估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。

3．建筑物和地上附着物状况

估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2914.5㎡，有效使用率为80%。

二、地价影响因素分析

(一) 区域因素(略)

(二) 个别因素(略)

第三部分 土地估价

一、估价原则

1．最有效使用原则(略)

2．贡献原则(略)

3．变动原则(略)

4．合法原则(略)

二、估价方法与估价过程

(一) 估价方法的选择

估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。

（三）下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容；不考虑排版格式的错误），阅读后请指出错误点并说明原因（每指出一处错误并简述原因的得1. 25分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为30分）

（提示：第一、第二部分至少15个错误点，第三、第四部分至少22个错误点）

报告正文

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

××集团公司重组并在境内上市项目土地使用权价格评估。

二、估价目的

××集团公司拟整体重组并境内上市。

据国土资源部《关于印发（国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见）的通知》（国土资发[1999]433号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），××集团公司需对其下属××工程局位于××市的土地使用权价格进行评估。本次评估为其重组并在境内上市确定土地使用权价值。

三、估价依据

（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件

1．《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）

2．全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)

3．《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）

4．《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）

5．关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知（国土资发[19 99]44号）

6．《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]433号）

7．关于印发《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知（国土资厅发[2001]42号）

8．关于发布实施《全国工业用地出让最高价标准》的通知(国土资发[20061307)号

（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件

1．××省人民政府、××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。

2．《××省土地管理条例》。

3．《××市土地利用总体规划》。

4．《××市统计年鉴》。

5．《××市关于土地级别与基准地价更新的通知》。

（三）有关技术标准

1．《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)。

2．《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)。

3．中国土地估价师协会《关于印发（重大项目土地评估指引）的通知》（中估协发[2000]34号）。

4．《土地规划分类》（GB／T21010-2007）。

（四）其他资料

1．委托方提供的有关产权、规划、登记、有关协议等资料。

2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。

四、估价基准日

二00七年六月三十日。

五、估价日期

=00七年八月五日至二OO七年十二月十五日。

六、地价定义

根据估价目的及估价依据，结合委托方提供的资料及现场勘查情况，确定本次评估地价定义：

估价对象于评估基准日为出让土地使用权，评估中土地使用权类型按出让设定；估价对象土地使用权终止日期为2050年8月30日，土地使用年期按法定最高年期50年设定；估价对象的实际开发程度为红线外“六通”（通路、通电、通信、供水、排水、通气）、红线内“五通一平”（通路、通电、通信、供水、排水及场地平整），根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通信、供水、排水、通气）、红线内场地平整。

综上，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日2007年6月30日的正常市场条件下的土地使用权价格。

七、估价结果

估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：

总地价：9876492元

大写：玖佰捌拾柒万陆仟肆佰玖拾贰元整（货币种类：人民币）

估价结果详见《土地估价结果一览表》（表略）

八、需要特殊说明的事项

（一）估价的前提条件和假设条件

1．现土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。

2．估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。

3．估价对象与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。

4．在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

5．任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

（二）估价结果和估价报告的使用

1．估价人员依据《城镇土地分等定级规程》撰写本估价报告．形成意见和结论。

2．本报告仅为本次评估目的服务，其估价结果仅用于本次评估目的时才有效。

3．本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。

4．土地估价技术报告仅供委托方使用。

5．本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责解释。

6．本报告的估价结果自评估报告提交之日起1年内有效。

（三）其他需要说明的事项

1．估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构不负责核实；土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

2．报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。

九、土地估价师签字

姓名 土地估价师资格证书号 签名

××× ××××× （签字）

十、土地估价机构

估价机构负责人签字：（签字）

××评估有限公司（公章）

二OO七年十二月十五日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素说明

一、估价对象描述

1．土地登记状况

估价对象的土地登记状况具体如下：

国有土地使用证号：×国用（2007更）第06-283号

宗地位置：××路××号

宗地编号：××

地籍图号：××

登记用途：办公

土地使用权类型：出让

土地使用权终止日期：2050年8月30日

土地总面积：9524. 1m2

四至：东至××，南至××，西至××，北至××

土地级别：无证载。

2．土地权利状况

估价对象的土地所有权属于国家，土地使用者于2000年通过出让方式合法取得使用权，终止日期为2050年8月30日，剩余使用年限为43.2年。根据委托方提供的权属资料．各估价对象来源合法，产权清楚，无抵押等他项权利。

3．土地利用状况

估价对象所占用土地的总面积为9524, 1m2，地上建筑物主要为办公楼（信息咨询中心），建筑面积为24393 m2，地下2层，地上17层，建筑结构为框架结构，估价基准日未竣工，为在建工程，容积率为2. 56。

二、土地因素说明

（一）一般因素（略）

（二）区域因素

待估宗地所处区域为×x市政府驻地，是××市政治经济中心。区域人口约17万。区域内有混合型主干道××路、交通性主干道××路通过。该区域内交通便捷，出入方便。基础设施条件较完善，市政统一供水．供水保证率高；市内排水为雨污合流制；电力设施齐全，年供电量4亿kW/h，电力供应充足；通信畅达，装机总容量15万门的程控电话，形成全天候、多功能现代化通信系统；区域内各用户单位自建锅炉供暖，不集中供暖。区域内多为行政事业单位、教育、金融机构及居民住宅小区，区域内的人口密度适中，环境质量较好。人文环境较好。根据城市规划，待估宗地所在区域无规划限制。

（三）个别因素（略）

第三部分土地估价

一、估价原则

（一）供需原则（略）

（二）变动原则（略）

（三）报酬递增、递减原则（略）

二、估价方法与估价过程

（一）估价方法选择

估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况来确定估价方法。

估价对象于估价基准日的实际用途为办公楼，设定用途为办公用途，一般可采用的评估方法有：市场比较法、基准地价系数修正法、成本逼近法，对于在建工程用地还可考虑假设开发法。由于当地基准地价完成于1991年，当地土地行政管理部门在1996年组织更新并公布实施，至今已有11年未更新，该基准地价修正体系已经不适于现行地价水平，故本次不宜采用基准地价系数修正法进行测算评估；估价对象为在建工程，具有预期收益，因此适宜选择假设开发法评估；同时，所在区域近期类似交易案例较多，能够比较客观地测算估价对象的价值，故适宜采用市场比较法进行测算。

所以，本次评估采取市场比较法和假设开发法测算估价对象土地使用权价格。在上述两种方法测算结果基础上，经综合分析，最终确定估价对象的地价。

（二）估价过程

1．采用市场比较法估价

市场比较法，是根据市场中的替代原则，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算价格的方法。

计算为

V一VBABCD +E

式中V一待估宗地价格；

VB—一比较实例价格；

A-估价对象交易情况指数，比较实例交易情况指数；

B一比较实例交易期日地价指数／估价对象估价基准日地价指数；

C一估价对象区域因素条件指数／比较实例区域因素条件指数；

D一估价对象个别因素条件指数／比较实例个别因素条件指数；

E一基础设施水平修正额。

(1)比较实例选择

通过调查分析，我们选择了近期发生交易的与估价对象条件类似的3个比较实例，选择实例情况如下表。

根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：

1)土地用途、交易期日、交易方式、交易情况和土地使用年期等。

2)区域因素：主要有区位和交通条件等。

3)个别因素：主要指宗地形状、容积率和地质承载力等。

4)基础设施状况：指红线外“几通”，红线内场地是否平整。

比较实例与估价对象各因素及其条件说明（略）。

(3)编制比较因素条件指数表

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：

1)交易方式

估价对象的交易方式与比较案例一致，不需进行修正。

2)交易期日修正

根据估价对象所在区域的地价变化情况，确定比较案例和估价对象在不同时间的地价指数，见下表。

经调查××市区域综合用地在同类地区2006全年与2007年上半年综合用地的市场平均价格相比较，2006年12月至2007年6月平均每月上涨0.5%。

3)土地使用年期修正

当比较案例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，以估价对象为100，年期修正公式如下

式中K-比较实例的土地使用年期修正系数；

r——土地还原率（按估价基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率3.06%，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按7%计）；

m——估价对象土地使用年期；

n——比较实例土地使用年期。

4)距区域中心距离：以估价对象距区域中心距离为100，每增加或减少1km，指数减少或增加2%。

5)距火车站距离：以估价对象距火车站距离为100，每增加或减少1km，指数减少或增加2%。

6)宗地形状：分为不规则、较规则、规则三等级，以估价对象形状为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%。

7)容积率：以估价对象容积率修正指数为100，比较实例的容积率与其相比，每增加或减少0.5，指数减少或增加0. 5%。

8)地质承载力：分为适宜、较适宜、不适宜三个等级，以估价对象目前适宜指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%。

9)基础设施状况：依据当地基础设施状况，开发水平修正额见下表。

根据上述说明，确定比较因素条件指数（略）。

(4)计算比准价格。根据比较因素条件指数表，可制定估价对象的比较因素修正系数表，依据市场比较法的基本公式测算估价对象的比准价格，见下表。

经过比较分析，三个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法测算估价对象的评估价格

评估价格=[(952. 22+1108.11+1052.22)/3]元／m2

=10 37.5元／m2

2．采用假设开发法估价

假设开发法，是在不动产开发完成后房地产价值的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算估价对象价格的方法。公式如下

地价=目前不动产总价一开发成本一投资利息一投资利润一销售税费

（1）确定土地的最佳利用方式

估价对象地上建筑物拟建为信息咨询中心办公楼，据委托方提供资料及估价人员现场调查，该办公楼在估价基准日已完成主体构建及外部装饰装修工程，计划于2008年3月底竣工验收，土地证记载用途为办公楼，该宗地符合规划，建筑容积率为2. 56，建筑结构为框架结构，为土地的最佳利用方式。

(2)预期不动产总价

该区域不动产单价为2516元／m2，建筑物的总面积为24393 m2。则预期不动产总价=24393×2516万元

=6137. 28万元

(3)建筑物开发成本

1)建造成本

根据《××省建筑工程预算综合基价》及估价人员对当地房地产类似建筑的建造成本的调查，综合分析确定，砖混结构1300元／m2。

2)专业费用

专业费用包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的11%确定。故专业费用=建造成本×11%

=143元/ m2

所以，建筑物开发成本=[建造成本十专业费用]×土地面积

= 3519. 91万元

(4)投资利息

以上述建筑物开发成本及地价的合计为基数，结合开发项目的投资规模，开发周期为2年，利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款（含一年以下）利息率6. 57%计，开发成本费用均匀投入，计息期力开发期的一半，地价是一次性投入，计息期为整个开发周期，按复利计息，贷款利息为

投资利息一地价×[（1+利息率）开发周期-1]+建筑物开发成本×[（1+利息率）×开发周期／2-1]=地价×[(1+6. 57%)2-1]十3519. 91×[(1+6.57%)×2/2 -1]

=[地价×0.1357~-231. 26]万元

(5)投资利润

开发项目正常利润一般以不动产总价一定比例计算。根据估价人员的实地调查，开发类似办公楼房地产开发期一般为2年，待估宗地所在区域内开发办公楼房地产的平均利润率为18%，本次评估投资利润率为18%。

投资利润=（地价十建筑物开发成本）×投资利润率

=（地价+3 519. 91）×18%

=[地价×0.18+633. 58]万元

(6)交易税费

在销售过程中支出的费用主要有：

1)营业税及附加：包括①营业税，营业税按不动产售价的5%计。②城市建设维护税，按营业税税额的7%计。③教育费附加，按营业税税额的3%计。

2)买卖手续费：按不动产总价的0.2%支付。

3)广告宣传及代理费：按不动产总价的1.5%计。

则，交易税费一不动产总价×7. 2%

= 6137. 28×7.2%万元

=441. 88万元

(7)计算待估宗地总地价

将上述各项代入公式

地价=预期不动产总价一开发成本一投资利息一投资利润一交易税费

=[ 6137.28 -3 519.91－(地价×0.1357十231. 26) －(地价×0.18+633. 58) －441. 88]

万元

=1154. 05万元

(8)计算宗地单位面积地价

单位面积地价=总地价／土地面积

=(11540500／9524.1)元／m2

=1211. 72元／m2

三、地价的确定

1．地价确定的方法

估价对象运用市场比较法评估结果为1037.5元／m2，运用假设开发法评估结果为1037.1元／m2。结合估价对象实际情况，两种估价方法分别从不同侧面反映了估价对象的地价水平。

市场比较法测算结果反映估价对象所在区域的现实价值；假设开发法测算结果反映估价对象在规划用途的未来客观价格，由于两种方法测算结果相差较小，经综合分析，采用两种方法测算结果的算术平均值取整，确定待估对象的最终评估价格。

土地单价=[(1037. 5+1211. 72)/2]元／m2

=1124. 61元／m2

2．估价结果

估价对象在估价设定的用途、使用年限，设定的开发程度和利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：

土地总面积：9524.1 m2

土地单价：1124. 61元／m2

总地价：11540459.6元

大写：壹仟壹佰伍拾肆万零肆佰伍拾玖元陆角

第四部分附件

附件1：估价对象区域位置示意图

附件2：估价对象现状利用照片

附件3：土地估价委托书复印件

附件4：估价机构营业执照复印件

附件5：估价机构资质证书复印件

附件6：土地估价师资格证书复印件

（二）下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误点并说明原因。

土地估价技术报告

第一部分 总述

一、估价项目名称

××公司位于××区××路××号用地地价评估

二、委托估价方（略）

三、受托估价方。（略）

四、估价对象

估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积为595. 58 m2。

五、估价目的

本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。

六、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

(4)《城镇土地估价规程》。

(5)《土地估价报告规范格式》。

(6)××省关于土地管理的法律、法规。

(7)评估委托书。

(8)估价对象《房屋所有权证》。

(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。

七、价格定义

估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。

八、估价期日：2009年12月31日。

九、估价日期：2009年12月30日至2010年1月10日。

十、估价结果

估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：

委估土地面积：595. 58 m2

单位面积地价：4485. 25元/m2

总地价：2671325. 20元

大写：（人民币）贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。

十一、需要特殊说明的事项

(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。

(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。

十二、土地估价师签名（略）

十三、土地估价机构（略）

2010年1月10日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595. 58 m2，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。

2．土地权利状况

估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。

3．建筑物和地上附着物状况

估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2914. 5 m2，有效使用率为80%。

二、地价影响因素分析

（一）区域因素（略）

（二）个别因素（略）

第三部分土地估价

一、估价原则

1．最有效使用原则（略）

2．贡献原则（略）

3．变动原则（略）

4．合法原则（略）

二、估价方法与估价过程

（一）估价方法的选择

估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。

（二）估价过程

1．收益还原法

(1)计算估价对象总楼价

计算公式为

式中P-总楼价；

a——房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得；

r——综合还原率；

n——房地尚可使用年限。

估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元／m2，残值率为0。

根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象，地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。

（2）确定客观租金

应用市场比较法确定客观租金。

1）选择可比实例：根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》（略）。

2）影响租金因素修正（略）。

3）客观租金的计算及确定

比准价格A=243. 60元／m2；

比准价格B=233. 40元／m2；

比准价格C=249. 09元／m2。

取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即客观租金= (243. 60+233. 40+249. 09)元／m2/3= 242. 03元／m2

(3)计算房地总收益

年总收益=2914. 50 m2×0.8×242. 03元／m2=564317.15元

(4)计算年总费用

1)管理费：根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即

房屋出租经营管理费一房地年租金×3%=564317.15元* 3%=16929. 51元

2)维修费：根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914. 50 m2×700元／m2×2%=40803元

3)保险费：根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即

房屋年保险费一房屋现值×2‰=2914. 50 m2×700元／m2×75%×2‰=3060. 23元

4)房屋年折旧额

房屋年折旧额一房屋重置价×1/耐用年限=（2914.5×700×1/60）元=34002. 50元

5)租金损失：根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即

租金损失=564317. 15元／m2—23513. 21元

年总费用=④+②+③-④+⑤=118308. 45元

(5)房地年纯收益

房地年纯收益=房地年出租总收益一房地年出租总费用

=(564317.15-118308. 45)元=446008. 70元

(6)确定综合还原率：采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。

(7)计算总楼价

(8)房屋现值

房屋现值一房屋重置价×成新率=2914. 50 m2×700元／m2×75%=1530112. 50元

(9)总地价

总地价=总楼价一房屋现值=(4398898.12-1530112. 50)元=2868785. 62元

2．市场比较法

(1)选择房地出售实例：估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表。

(2)房屋占地地价计算

1)房屋现值计算

房屋现值一房屋重置价×成新率

实例A房屋现值=580元／m2×2356 m2×80% =1093184元

实例B房屋现值=600元／m2×l848 m2×75%=831600元

实例C房屋现值=5 80元／m2×2187. 90 m2×70%=888287. 40元

2)实例地价计算：据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8. 5%，则

单位地价=（房屋交易价一房屋现值一卖方应支付的税费）／房屋用地面积

实例A单位面积地价=（3100000 -1093184 - 3100000×8.5%）元/496 m2

=3514. 75元／m2

实例B单位面积地价=（2600000-831600-2600000×8.5%）元/385 m2

=4019. 22元／m2

实例C单位面积地价=（2750000-888287. 40-2750000×8.5%）元/442 m2

=3683.17元／m2

3)比较因素条件指数：分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表。

4)因素修正系数：根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表

5)计算比准价格：将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公

式，则比准价格A =(3514. 75×110／105×100/94×100/97×100/98×100／103)元／m2

=4000. 69元／m2

比准价格B= (4019. 22×110/100×10 0/100×100/100×100/96×100／108)元／m2

=4264. 22元／m2

比准价格C一(3683. 17×110／108×100/96×100/101×100195×100/100)元／m2

=4072. 63元／m2

通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264. 22元／m2。

三、地价的确定

估价人员鉴于估价对象的特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即

单位面积地价=(4816. 80×0.4十4264. 22×0.6)元／m2 =4485. 25元／m2

楼面地价=4485. 25元／m2/4. 9=915. 36元／m2

总地价=4485. 25元／m2×595. 58 m2 =2671325元（取整）

第四部分附件

(1)估价对象《国有土地使用证》。

(2)估价对象宗地图。

(3)估价机构《土地估价机构资质证书》。

(4)土地估价师资格证书。

(5)估价对象照片。

(6)委托估价协议书。

（三）下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误点并说明原因。

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称W企业改制上市所涉及的土地价格评估（A省B县）

二、委托估价方W企业

三、受托估价方（略）

四、估价目的

W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”（[2000]国土[法]字第153号）、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。

五、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国房地产管理法》。

(3)原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知（[2000]国土[法]字第153号）。

(4)原国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(2002)》的通知（[2001]国土[籍]字第180号）。

(5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

(6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。

(7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。

(8)委托方提供的有关资料。

六、估价基准日

2007年12月31日

七、估价日期

2008年7月20日至2008年9月20日

八、地价定义

待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。

九、需要特殊说明的事项

（一）假设条件

(1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。

(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。

(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(5)委托方提供的资料属实。

（二）使用说明

(1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格的依据，不作其他用途。

(2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证》为准。

（3）此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。

（4）评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。

（5）本评估报告由C土地估价机构负责解释。

十、土地估价师签字

姓名、估价师资格证书号

十一、土地估价机构

土地估价机构负责人签字：

（土地估价机构公章）

2008年9月20日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地登记状况

待估宗地位于B县光明路X×号，土地面积为2200. 8 m2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见下表。

2．土地权利状况

待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为××国用(2005)字第××号。无他项权利限制。

3．土地利用状况

待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790. 59 m2，建筑容积率为1.2。

二、地价影响因素分析（略）

第三部分 土地估价

一、估价原则（略）

二、估价方法与估价过程根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下：

（一）成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格一（土地取得费十土地开发费十税费十利息十利润）×土地增值收益。

1．土地取得费及有关税费

根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征收的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗（含林木）补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。

(1)征地费。通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2. 0～3,0万元／亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元／亩，即37.5元／m2。

(2)有关税费。由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征收耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税为4.5元／m2、耕地开垦费为8元／m2和新增建设用地有偿使用费为7元／m2，合计税费为19.5元／m2。

(3)土地管理费。根据A省关于征收土地管理费的有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元／m2。

上述三项合计，土地取得费为58.1元／m2。

2．土地开发费

此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通信）及宗地红线内地面平整。

通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40～60元／m2之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元／m2。

3．投资利息

根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则投资利息=（土地取得费及有关税费十土地开发费）×开发周期×5. 85%= (58.1-1-50)元／II12×1×5. 85%=6.32元／m2。

4．投资利润

调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：投资利润=（土地取得费及有关税费十土地开发费十投资利息）×开发周期×12%= (58. 1+50-l-6. 32)元／m2×1×12%=13.7元／m2。

5．计算土地增值收益（土地所有权收益）

根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。

土地增值收益=（征地费及有关税费十土地开发费十投资利润）×30%= (58. l+50+13.7)

元／m2×30%=36.5元/ m2

6．计算待估宗地的土地使用权价格

待估宗地的土地使用权价格=(58.1+50+6. 32十13. 7—-36.5)元／m2 =164.6元／m2

（二）基准地价系数修正法

依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：

宗地地价一待估宗地所在区域基准地价XAIA2A3A4A5

式中Al-区域条件修正系数；

A2——容积率修正系数；

A3 ——土地使用权年期修正系数；

A4——基础设施开发程度修正系数；

A5——期日修正系数。

采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下：

1．确定待估宗地的土地级别及基准地价

经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/ m2

2．确定区域条件修正系数(Al)

经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1. 0553。

3．确定容积率修正系数(A2)

待估宗地面积为2200. 8 m2，建筑总面积为1790. 59 m2，容积率为1.2，根据容积率修正系数表（见下表），待估宗地容积率修正系数为1. 16。

4．确定土地使用权年限修正系数(A3)

待估宗地W企业于2002年5月1日以划拨方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35. 67年。根据土地使用年限修正公式：

A3=[1-l／(1+8%)35 67]／[1—1／(1+8%)4.]=0. 948017／0. 995426 =0. 95237

5．确定基础设施开发程度修正系数(A4)

根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1. 17。

6．期日修正系数(A5)

《B县定级与基准地价评估报告》是2005年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县2002年5月1日至2005年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5 =1. 05。

7．确定待估宗地的土地价格根据公式

宗地地价=基准地价XAlXA2XA3XA4×A5=(150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×

1. 05)元/ m2 =185.2元／m2。

三、地价的确定

1．地价的确定

对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：164.6元／m2，基准地价系数修正法：214. 84元／m2，综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：待估宗地的土地价格=(185.2×0.7+164.6×0.2)元／m2 =162.6元／m2。

2．估价结果

待估宗地土地面积：2200. 8 m2，单位面积地价：162.6元／m2，总地价：35. 785万元。

第四部分附件

1．委托估价函

2．待估宗地区域位置图

3．委托方营业执照复印件

4．估价机构营业执照复印件

5．土地估价师证书复印件

1.实验目的 理解和掌握黑盒功能测试用例设计方法中的等价类和边界值方法。 2.实验内容 假设注册的时候需要输入用户名、密码、验证码。需要对页面上检查这些输入合法性的js编写的功能进行测试。 l 输入项限制： n 用户名要求不含四种字符：单引号、双引号、逗号、分号，长度不少于3个字符，不大于256个字符； n 密码要求长度7~16； n 验证码必填； l 事件-响应： n 当表单域失去焦点的时候，如果表单域的值不符合规定，右边应当有相应提示； n 当表单域得到焦点时，如果右边有错误提示，则错误提示被清除 n 当提交表单的时候，如果有不符合业务规则的域存在，则弹出对话框提示请检查输入； 这次不要求大家自己实现，可参考附件中的 注册表单例子.html 3.交付成果 l 在学号_姓名_register用例说明.doc中首先分别说明 3个输入域的等价类以及其边界值的取值（如果有边界）；其次，说明用例的生成策略：对于有效等价类是否采用“强组合”(我们上课说的组合)，对于无效等价类和边界值是采用“强组合”还是“单缺陷假设”。 本文档没有模板，自己排版。 l 在"注册表单js验证用例.xlsx"（提供了模板）中填写用例。 看附件中的视频介绍。

以下关于存储转发方式，错误的是（ ）。

A．通信子网中的结点是通信控制处理机

B．利用存储转发原理传送数据时，被传送的数据单元可分为两类：报文与报文分组

C．对突发性通信不适应，线路的利用率低

D．发送的数据与目的地址、源地址、控制信息按照一定格式组成一个数据单元进入通信子网

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B．利用存储转发原理传送数据时，被传送的数据单元可分为两类：报文与报文分组

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