有限责任公司形式的土地估价机构的（）必须具备土地估价师资格。

下列有关B土地估价有限责任公司2006年通过的土地估价师，表述正确的是 ( )。

A．取得土地估价师资格后，就能进行执业登记

B．取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，同时通过实践考核，才能进行执业登记

C．经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任

D．其实践考核和执业登记由国土资源部具体实施

A. 机构名称中应明示土地、不动产、土地资产、地产、地价的评估或估价等表明土地估价专业的术语

B. 依据《公司法》设立的有限责任公司性质的土地评估机构名称结尾应明确为有限责任公司。依据《合伙企业法》设立的土地评估机构名称结尾宜称为事务所

C. 土地评估机构的法定代表人（有限责任公司）和执行合伙企业事务的合伙人（合伙企业）须具备土地估价师资格

D. 机构详细列明的营业范围中应包含土地评估、不动产评估、地产评估、地价评估

E. 有固定的经营服务场所

A. 注册资金不低于50万元

B. 7名以上（含7名）执业土地估价师

C. 具备在全国范围内执业的能力

D. 公司执业超过2年

E. 应符合要求的其他条件

甲公司拟将土地使用权作价与乙公司成立股份有限公司，委托土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进行评估。按照委托方的估价目的，经分析所收集到的资料，估价师在评估地价过程中采用的建筑面积指标应选择( )。

A．出让合同约定的建筑面积

B．在建工程实际的建筑面积

C．建筑施工图标识的建筑面积

D．房产测绘的建筑面积

甲公司拟将土地使用权作价与乙公司成立股份有限公司，委托土地估价机构对其已出 让在建办公楼用地价格进行评估。按照委托方的估价目的，经分析所收集到的资料，售价师在评估地价过程中采用的建筑面积指标应选择( )。

A．出让合同约定的建筑面积

B．在建工程实际的建筑面积

C．建筑施工图标识的建筑面积

D．房产测绘的建筑面积

下列关于一级有限责任公司房地产估价机构资质等级标准，表述正确的是( )。

A．其法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师

B．其从事房地产估价活动连续6年以上，且取得房地产估价机构二级资质6年以上

C．其注册资本人民币200万元以上

D．有15名以上专职注册房地产估价师

E．在核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万m2以上或者土地面积15万m2以上

孙某自2010年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司(以下简称金地公司)，2012年3月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签订了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。一级房地产评估机构应具备的条件为()。A.注册资本200万元以上

B.有15名以上专职房地产估价师

C.从事房地产价格评估业务连续三年以上

D.每年独立承担估价标的物建筑面积50万平方米以上

土地增值税应由()缴纳。A.孙某

B.李某

C.钱某

D.金地公司

土地增值税的计税依据是()。A.土地价格

B.房地价格

C.土地增值额

D.房屋增值额

转让房地产时应缴纳的税费有()。A.营业税

B.城市维护建设税

C.印花税

D.个人所得税

孙某的违法行为有()。A.同时在金地公司和亨通公司注册执业

B.私自接受估价委托

C.在估价报告上署自己的名字

D.房屋价格评估不合法

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

××商务楼估价报告

封面及目录(略)

致委托方函(略)

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件(略)

估价结果报告

一、委托方

××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。

二、估价方

××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。

三、估价对象

××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××商贸有限公司所有。

××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。

××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560 m2。

自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。

估价对象其他内容描述(略)。

四、估价目的

评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。

五、估价时问

2003年4月1日。

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。

七、估价依据(略)

八、估价方法

根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

九、估价结果

估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)，单价为人民币2544元/m2。

十、估价人员(略)

十一、估价作业日期

2003年3月10日至3月20日。

十二、估价报告应用的有效期(略)

估价技术报告

一、个别因素分析(略)

二、区域因素分析(略)

三、市场背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估价方法选用(略)

六、估价测算过程

(一)收益法估价测算过程

1．估算年有效毛收入

根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积661 m2，其中：1～6层建筑面积各

1000 m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201 m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75和1：O.70。

估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。

根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：

①1层年有效毛收入：A=1000m2×100元/m2×O.8× 12=960000元=96.00万元

②2层年有效毛收入：B=1000m2×80元/m2×O.8×12×90%=691200元=69.12万元

③3层年有效毛收入：C=1000m2×70元/m2×0.75×12=630000元=63.00万元

④4层年有效毛收入：D=1000m2×60元/m2×0.75×12× 85 %=459000=45.90万元

⑤5层年有效毛收入：E=1000m2×40元/m2×O.75×12×85%=306000元=30.60万元

⑥6层年有效毛收入：F=1000m2×30元/m2×12×85%=306000元=30.60万元

⑦7、8层年有效毛收入：G=(410+201) m2×20元/m2×0.7 × 12×80%=82100元=8.21万元年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21

=343.43 万元

2．估算年运雷费用

①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293×2560=750080元=75.01万元

②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费=343.43×5%=7.17万元

③年维修费：按年租金收人的8 %计支维修费。则：年维修费=343.43×8%=27.47万元

④年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：年保险费=343.43× 2‰=0.69万元

⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，其中：房产税为年租金收人的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5．5%。则：年税费=343.43×(12 %+5.5%)=60．10万元

年运营费用一年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费

=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

=180.44万元

3．估算年净收入

年净收入n=年有效毛收入一年运营费用

=343.43—180.44

=162.99万元

4．确定资本化率

资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

5．选用计算公式求出收益价格

由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：

将上述相关数据：a=162.99，r=8%，，n=35代入上述公式，有：

(二)成本法估价测算过程

1．估算土地价格

根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5 %，则估价对象土地价格为：

土地价格=2860×(1—12.5%)×2560

=6406400元=640.64万元

2．估算建筑物现值

建筑物现值一建筑物重置价格一建筑物折旧

①建筑物重置价格

根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则：建筑物重置总价=1290×6611=8528200元=852.82万元

②建筑物折旧

根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为O。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：

建筑物折旧费总额-建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年比耐用年限

=852.82×(1-O)×2/60

=28.43万元

③建筑物现值

建筑物现值=852.82—28.43

=824.39万元

3．估算估价对象房地产的价格

估价对象房地产价格-土地价格+建筑物现值

=640.64+824.39

=1465.03万元

(三)估价结果的确定

以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：

估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)÷2

=1682万元(取整数)

估价对象房地产建筑面积单价一1 6820000÷66 1 1

=2544元/m2 (取整数)

七、估价结果

经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)。

附件(略)

××商务楼估价报告

报告封面及目录（略）

致委托方函（略）

估价师声明（略）

估价的假设和限制条件（略）

估价结果报告

一、委托方

××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。

二、估价方

××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级

三、估价对象

1.××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。

××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2。总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2011年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。

估价对象其他内容描述（略）。

四、估价目的

评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。

五、估价时间

2013年4月1日

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。

七、估价依据（略）

八、估价方法

根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价。然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

九、估价结果。

估价对象在2013年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/㎡（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。

十、估价人员（略）

十一、估价作业日期

2013年3月10日至2003年3月20日。

十二、估价报告应用的有效期（略）

估价技术报告

一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用（略）

六、估价测算过程

（一）收益法估价测算过程

1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2。8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与可出租面积之比分别是：1：0.80、1：0.75、1：0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。

根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：

（1）1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00万元

（2）2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×90%×12=69.12万元

（3）3层年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12=63.00万元

（4）4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90万元

（5）5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60万元

（6）6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60万元

（7）7、8层年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×80%=8.21万元；

年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21

=343.43万元

2.估算年运营费用。

（1）年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/㎡的标准缴纳土地使用费。则：

年土地使用费=293×2560=75.01万元

（2）年管理费：根据××市规定，出租经营物业接年租金的5%计管理费。则：

年管理费=343.43×5%=17.17万元

（3）年维修费：按年租金收入的8%计维修费。则：

年维修费=343.43×8%=27.47元

（4）年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：

年保险费=343.43×2‰=0.69万元

（5）年税费：根据××市规定，出租经营物些要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43×（12%+5.5%）=60.10万元

年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费

=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

=180.44万元

3.估算年净收入：

年净收入a=年有效毛收入一年运营费用

=343.43-180.44

=162.99元

4.确定资本化率（现教材已改为报酬率） 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

5.选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年。即N=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：

P=a[（1+r）N-1]/r（1+r）N

将上述相关数据：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：

P=162.99×[（1+8）35-1]/8%×（1+8%）35=1899.58万元

（二）成本法估价测算过程

1.估算土地价格

根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则估价对象土地价格为：

土地价格=2860×（1-12.5%）×2560=640.64万元

2.估算建筑物现值：

建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧

（1）建筑物重置价格。根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1290元/m2。则建筑物重置总价为：

建筑物重置总价=1290×6611=852.82万元。

（2）建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：

建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×（1-残值率）×已使用年/使用年限

=852.82×（1-0）×2/60

=28.43万元

（3）建筑物现值：

建筑物现值=852.82-28.43

=824.39万元

3.估算估价对象房地产的价格：

估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值

=640.64+824.39

=1465.03万元

（三）估价结果的确定

以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格

的估价结果。即：

估价对象房地产总价=（1899.58+1465.03）/2

=1682万元（取整数）

估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611

=2544元/m2（取整数）

七、估价结果

经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。

附件（略）

二级房地产估价机构具体的条件有（ ）。 A．取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上 B．在申请核定资质等级之目前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万m2以上或土地面积15万m2以上 C．有15名以上的专职注册房地产估价师 D．有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或出资总额不低于60%E．有固定的经营服务场所