按土地交易方式，可以将土地市场分为（）。

如除买卖外，租赁、分割转让、分期付款、产权交换、拍卖、招标、协议成交、抵押等交易方式在土地市场中相当普通。表明了土地市场具有( ) 的特点。

A．流通方式的多样性

B．土地市场的地域性

C．土地市场的垄断性

D．土地供给弹性大

下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是()。

A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场

B.三级市场是指存量房地产交易市场

C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场

D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场

试题四(共15分)

某县级市为发展当地经济，拟出让县政府所在镇中心区的一块规划建设用地的土地使用权，该市规划行政主管部门依据镇中心区的控制性详细规划提出了规划条件。

甲房地产开发公司通过土地市场公开交易的方式，取得了该用地的土地使用权，并与土地行政主管部门签订了土地使用权出让合同。出让合同中明确了出让地块的位置、使用性质、容积率、绿地率和需要同步建设的公共服务设施等要求，但未对建筑高度作出明确规定。

甲公司在组织编制修建性详细规划时，为了突出企业形象和便于建筑布局，向规划行政主管部门提出了以下要求：

(1)将用地内原规划安排在西北角的消防站调整到用地东北角。

(2)在维持其他规划条件不变的前提下，将用地东南角三栋住宅楼的建筑高度由18米增加到30米。

该市规划行政主管部门经委托省规划院进行专题论证，认为甲公司提出的要求不违背镇总体规划，也有利于城市景观和城市功能布局优化。

【问题】

1．甲公司在通过公开交易的方式取得土地使用权后，是否还可以向市政规划行政主管部门提出变更规划条件的申请?为什么?

2．该市规划行政主管部门是否可以依法批准甲公司的以上申请?为什么?依法批准必须．履行的程序是什么?

甲公司20×1年至20×6年的有关交易或事项如下：

（1）20×1年1月1日，甲公司与当地土地管理部分签订土地使用权置换合同，以其位于市区一宗30亩土地使用权，换取开发区一宗600亩土地使用权。

置换时，市区土地使用权的原价为1 000万元，累计摊销200万元，公允价值为4 800万元；开发区土地使用权的市场价格为每亩80万元。20×1年1月3日，甲公司向土地管理部门移交市区土地的有关资料，同时取得开发区土地的国有土地使用权证。

上述土地使用权自取得之日起采用直线法摊销，预计使用年限为50年，预计净残值为零。

（2）20×1年1月1日，甲公司经批准发行到期还本、分期付息的公司债券200万张。该债券每张面值100元，期限为3年，票面年利率为5%，每年1月1日支付上一年利息，该债券实际年利率为6%。甲公司发行债券实际募得资金19 465万元，债券发行公告明确上述募集资金专门用于新厂房建设。甲公司与新建厂房相关的资料如下：

①20×1年3月10日，甲公司采用出包方式将厂房建设工程交由乙公司建设。按照双方签订的合同约定：厂房建设工程工期为两年半，应于20×3年9月30日前完工；合同总价款为25 300万元，其中厂房建设工程开工之日甲公司预付4 000万元，20×3年3月31日前累计付款金额达到工程总价款的95%，其余款项于20×3年9月30日支付。

②20×1年4月1日，厂房建设工程正式开工，计划占用上述置换取得的开发区45亩土地。当日，甲公司按合同约定预付乙公司工程款4 000万元。

③20×2年2月1日，因施工现场发生火灾，厂房建设工程被迫停工。在评价主体结构受损程度不影响厂房安全性后，厂房建设工程于20×2年7月1日恢复施工。

④甲公司新建厂房项目为当地政府的重点支付项目。20×2年12月20日，甲公司收到政府拨款3 000万元，用于补充厂房建设资金。

⑤20×3年9月30日，厂房建设工程完工并达到预定可使用状态。

（3）20×4年1月1日，甲公司与丁公司签订技术转让协议，自丁公司取得其拥有的一项专利技术。协议约定，专利技术的转让价款为1 500万元，甲公司应于协议签订之日支付300万元，其余款项分四次自当年起每年12月31日支付300万元。当日，甲公司与丁公司办理完成了专利技术的权利变更手续。

上述取得的专利技术用于甲公司机电产品的生产，预计使用10年，预计净残值为零，采用直线法摊销。

（4）20×5年1月1日，甲公司与戍公司签订土地使用权转让协议，将20×1年置换取得尚未使用的开发区内15亩土地转让给戍公司，转让价款为1 500万元。当日，甲公司收到转让价款1 500万元，并办理了土地使用权变更手续。

（5）20×6年1月1日，甲公司与庚公司签订技术转让协议，将20×4年从丁公司取得的专利技术转让给庚公司，转让价款为1 000万元。同时，甲公司、庚公司与丁公司签订协议，约定甲公司因取得该专利技术尚未支付丁公司的款项600万元由庚公司负责偿还。

20×6年1月5日，甲公司收到庚公司支付的款项400万元。同日，甲公司与庚公司办理完成了专利技术的权利变更手续。

（6）其他相关资料如下：

①假定土地使用权置换交易具有商业实质。

②假定发行债券募集资金未使用期间不产生收益。

③假定厂房建造工程除使用发行债券募集资金外，不足部分由甲公司以自有资金支付，未占用一般借款。

④假定上述交易或事项不考虑增值税及其他相关税强费；相关资产未计提减值准备。

⑤复利现值系数：（P/S，6%，1）=0.9434，（P/S，6%，2）=0.8900，（P/S，6%，3）=0.8396，（P/S，6%，4）=0.7921；年金现值系数：（P/A，6%，3）=2.6730，（P/A，6%，4）=3.4651。

要求：

（1）编制甲公司置入开发区土地使用权的相关会计分录。

（2）编制甲公司发行公司债券的会计分录，计算债券各年发生的利息费等并将相关数据填列在答题卷第16页的“甲公司债券利息费用计算表”中。

（3）计算甲公司厂房建造期间应予资本化的利息金额，并计算其达到预定可使用状态时的入账价值。

（4）编制甲公司因新建厂房收到政府拨款时的相关会计分录。

（5）计算甲公司取得的专利技术的入账价值，并编制相关会计分录。

（6）计算甲公司取得的专利技术的月摊销金额，该专利技术20×5年12月31日的账面价值，并编制转让专利技术的相关会计分录。

（7）编制甲公司转让15亩土地使用权的相关会计分录

（一）下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分（标注“略”的为正常内容），请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。

1．比较案例的选择

根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况见下表。

2．建立价格可比基础（略）

3.因素条件说明

整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。

4．编制比较因素条件指数表

根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表。

5．计算比准价格

将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式，则

比准地价A =3445元／m2×(108／104)×(100/96)×(100/98)×(100／104) ×(100/96)

=3808. 71元／m2

比准地价B =3510元／m2×(108／100)×(100/96) ×(100／102)×(100/98)

=3950. 33元／m2

比准地价C =3880元／m2×(108／107)×(100／99)×(100/92)×(100／98)

=4387. 56元／m2

通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为( 3808. 71+3950. 33+4387. 56)元／m2/3=4048. 87元／m2。

请根据以上情况，回答下列问题：

1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么？

2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理？为什么？

试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。

3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明( )（只有1个选项）。

A．以案例B作为比较基准

B．案例B所在时点是地价指数基期

C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致

D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零

4.该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方？

（二）某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估：该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。仨价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易实例(宗地A、B、C、D)，整理后见下表。

此外，估价师还获取了以下资料和信息：

(1)根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0.5个百分点。

(2)如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3%和5%。

(3)以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加（或减少）1km价格对比指数减少（或增加）2%。

(4)以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加（或减少）1km，价格对比指数减少（或增力）1%

(5)以宗地外达到“五通”的开发费用为基准．每增加（或减少）“一通”，价格对比指数增加（或减少）2%。

(6)假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升（或下降）一个等级．价格对比指数上升（或下降）1%。

(7)假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）2%。

(8)宗地面积对土地价格的影响程度不显著，可忽略。

(9)假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。

(10)以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加（或减少）0.1，其价格对比指数增加（或减少）0. 5%。

(11)该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。

(12)征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元／m2征收；征地开垦费，按10元／m2计收。

(13)该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/ m2；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为15%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6.57%，土地还原利率为6%。

请根据上述资料和素材完成如下任务：

(1)假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。

(2)根据上述资料以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息，选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价（提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0.5)。

某城市在一估价中经调查分析，确定需进行情况修正的主要原因是交易形式修正。该城市利用市场价格调查结果，确定修正系数：协议方式交易修正系数为0.5，招标方式交易修正系数为0. 75，拍卖方式修正系数为1。若选择的某交易案例为协议交易方式，成交价为500元／㎡，而待估土地则要求评估拍卖成交价格，那么修正后的交易案例价格为( )元／㎡。

A．500

B．1000

C．2000

D．3000

某企业有一临街的框架结构的4层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权，每层建筑面积约400m2，现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估．但企业要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师，受评估机构的派遣负责此项评估丁作，请写出既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。

(1)×年×月×日，甲乙两家公司因对一宗房地产的交易价格不能协商一致，产生了纠纷，最终对簿公堂。××省××市人民法院存依法受理此案的过程中需要了解该宗房地产于×月×日这一时点的价值，价值定义采用公开市场价值标准。

请问：

1．什么是房地产纠纷估价?

2．房地产纠纷估价分为哪几类?分别应由谁以何种方式解决?

3．房地产纠纷估价有什么特点?

2017年6月银行初级《个人理财》机考真题及答案

判断题

2、短期政府债券具有违约风险小、流动性强、收入免税等特点。

3、记账式国债是目前银行代理国债业务中效率最高、成本最低、交易最安全的品种。

4、商业银行在向客户说明有关投资风险时，应使用最通俗易懂的语言，说明最有利的投资情形。

5、客户信息整理通常针对定量信息，一般汇总成资产负债表和收支储蓄表。

6、投资型保险的最大特点就是将保险的基本保障功能和资金增值功能结合。

7、土地所有权可以抵押。

8、收入型年金的投资对象常常是风险较大的金融产品，追求长期资本增值。

9、收益率是决定一笔货币在未来增值程度的关键因素，而通胀率则是使货币购买力缩水的反向因素。

10、按照利息支付方式，债券划分为附息债券、一次性还本付息债和贴现债等。

11、对个人结汇和购汇每年每年等值3万美元。

12、就客户而言，寻求财务顾问服务的直接目的是实现人生目标中的经济目标，管理人生财务风险，降低对财务状况的焦虑，进而实现财务自由。

13、开放式理财产品的总体份额与总体金额都是可变的，可以随时根据市场供求变化发行新份额或被投资人赎回的理财产品。

14、代理人不履行职责给被代理人造成损害，应当承担民事责任。

15、基金前端收费是按照金额收费，后端收费是以取得收益进行收费。

16、银行理财产品投资顾问可以提供具体投资建议。

A股份有限公司(以下简称A公司)是一家以制造业为主营业务的上市公司。A公司相关的业务资料如下：

(1)2007年初，A公司采用分期付款方式购入一栋管理用办公楼，总价款12 560万元，当日先支付2 560万元，余款分4年平均付清，每年年末支付。该办公楼预计使用寿命 20年，预计净残值为零。假定A公司外购办公楼支付的价款难以在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配，不考虑其他税费。假定同期银行借款年利率为6%。已知年金现值系数：(P/A，6%，4)=3.4651，(P/A，6%，5)＝4.2124。

该办公楼当月投人使用。A公司按实际利率法于每年末计算每期的利息费用，固定资产采用直线法于年末计提折旧。

(2)2008年12月，A公司与C公司签订了租赁协议，将该办公楼经营租赁给C公司，租赁期为10年，年租金为1200万元，租金于每年年末支付。租赁期开始日为2008年12月31日。A公司采用成本模式进行后续计量。每年年末均已按期收到租金。

(3)2008年年末，与该办公楼同类的建筑物的公允价值为12 800万元。

(4)2009年年末，与该办公楼同类的建筑物的公允价值为12 900万元。

(5)2010年1月初，A公司考虑到该房产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，董事会决定将该房产的计量模式改为公允价值模式。

(6)2010年年末，与该办公楼同类的建筑物的公允价值为12 810万元。

其他资料：

(1)A公司所得税采用资产负债表债务法核算，所得税税率为33%。按照税法规定，该资产采用直线法按照20年计提折旧，净残值为0。

(2)A公司按净利润的10%提取盈余公积。

要求：

(1)计算A公司外购办公楼的入账成本。

(2)编制A公司与上述业务有关的会计分录。