题目内容
（请给出正确答案）
(二)
某在建工程开工于2010年3月1日，用地总面积2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2010年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2010年9月1日己完成主体封顶，己投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2010年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定报酬率为8%，
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第1题
的抵押贷款。该估价报告保存至()。
A.2025年6月30日
B.2025年9月30日
C.2035年6月30日
D.2035年9月30日
第2题
在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格作（）修正。
A.增价
B.减价
C.不变
D.相对比例的调整
第4题
后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格5000元/平方米,建筑面积120平方米,首次支付24万元，半年后付清余款36万元;丙成交价格4700元/平方米，建筑面积90平方米，成交时一次付清;丁成交价格4760元/平方米，建筑面积110平方米,成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为()。
A.甲乙丙丁
B.乙丁甲丙
C.乙丙甲丁
D.丙乙丁甲
第5题
在具体估价作业中应该遵循最高最佳利用原则的情形有评估()。
A.谨慎价值
B.现状价值
C.市场价值
D.抵押价值
E.残余价值
第6题
说法，正确的有()。
A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价
B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值
C.收益法测算开发完成的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算
D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产意外财产的购置费用
E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率
第7题
（二）
某厂房的建筑面积26400平方米，占地面积12500平方米，经分析，有下列两种可能的利用方案：
方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权。预计改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积2000元，在改造完成半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成后即可全部租出，租金为3元/平方米.天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%。根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。
方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用权。增加建筑面积17600平方米,预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积15000元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%。
根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/平方米,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/平方米，70年期居住用地楼面地价为4000元/平方米;容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需要缴纳4%的契税。折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。
请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。
第9题
对房地产价格有影响的交通管制，主要有()。
A.严禁某类车辆通行
B.实行单行道
C.步行街
D.审查驾照
E.禁止机动车左转
第10题
市场状况调整的方法有()。
A.定基价格指数法
B.环比价格指数法
C.价格变动率法
D.直接比较调整
E.间接比较调整
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