（二）以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断（标注“略“的为正常内容），阅读后回答所提问

“（一）采用成本逼近法估价

1.土地取得费

估价师调查了估价对象所在区域征收同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92. 25元／m2。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元／m2，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元／m2。

2．有关税费

A．土地管理费

根据××省财政厅、××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》（[1995]×财农字第82号）规定，“土地管理费按征地费总额的2%征收”，确定估价对象土地管理费为1.8元／m2。

B．耕地占用税

根据《××省耕地占用税实施办法》（×政[198 7]119号），耕地占用税为8元／m2。

C．耕地开垦费

根据《××省土地管理条例》第29条，10～15元／m2的征收范围，本次评估过程中，按10元／m2征收耕地开垦费。

有关税费=A+B+C=19.8元/ m2

3．土地开发费

估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗地内平整的状态，根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元／m2。

4．投资利息

投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投入资金的利息应计人投资成本。

通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6.12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下投资利息=（土地取得费十有关税费）×开发周期×6. 12%+土地开发费×开发周期×1／2 ×6.12%

=[(90-1-19.8)×l×6.12%+85×1×1／2×6.12%]元／m2

=9. 32元／m2

5．投资利润

通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10%左右，则估价对象投资利润为

投资利润=（土地取得费十有关税费十土地开发费）×10%

=19. 48元／m2

6．土地增值收益

根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格（土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的10%～30%计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率15%计。根据土地增值收益公式

土地增值收益=（土地取得费十土地开发费十有关税费十投资利息十投资利润）×15%=33. 54元／m2

7．无限年期土地使用权价格

该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为

土地单价=l+2+3+4+5+6 =(90 -1-19.8+85+9. 32 -1-19. 48+33.54)元／m2

=257.14（元／m2）

8．区位修正

成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。

根据估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6. 64%。

则：区位修正后土地使用权价格=257.14×(1+6.64%)元／m2

=274. 21元／m2

9．有限年期土地使用权价格

根据有限年期地价测算公式：VN—Vn[1-1／(1十r)N]

式中VN——估价对象N年期土地使用权价格（元／m2）；

Vn——一无限年期土地使用权价格（元/ m2）；

r——土地还原率取6%（按估价基准日中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2. 52%，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按6%计）；

N——剩余土地使用年期。

运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253.3元／m2。

……”

问题（每小题3分）：

1．成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带±地，或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地，请根据土地现状分类标准二级类，列举除工业用地以外的，至少5个适用成本逼近法估价的地类。

2．上述案例在计算土地取得费用时，使用的是案例综合数据．在实际操作中，需要对案例的数据进行分解归类分析，依照现行法律，上述案例数据可以分解为哪几大类？

3．上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，请从区片价的特点简述可能的原因。

4．上述案例中确定的土地开发费用为85元／m2，实际上是由多个单项工程支出构成，请列 出土地开发中可能的单项工程。

5．上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。