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某宗地面积15000平方米,是通过城镇土地出让而取得的。土地出让金为每亩30万元,拆迁费为每亩10万元,开发成本

为每平方公里2亿元。土地开发周期为2年,第一年投入开发成本占总开发成本的40%,其余的开发成本在第二年投入。开发商要求的投资报酬率为10%,银行贷款利率为6%。试评估土地的价值。
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第1题

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估价对象为某工业厂房,位于某市建成区内,土地总面积2000平方米,建筑面积5000平方米。土地使用权性质为出让,建筑物于2000年6月底建成,钢筋混凝土结构。试评估该房地产2008年6月30日的价值。

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第2题

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有两个交易实例A和B,交易价格分别为3000元/平方米、3500元/平方米。分别采用直接比较法和间接比较法对区域因素进行修正(表4-3、表4-4)。

  

表4-3 区域因素修正表(直接比较法)

区域因素

被估房地产

交易实例A

交易实例B

交通情况

25

26

26

城市规划

25

22

28

商服繁华程度

25

23

27

综合环境

25

24

25

总分值

100

95

106

  

表4-4 区域因素修正表(间接比较法)

区域因素

标准房地产

被估房地产

交易实例A

交易实例B

交通情况

25

23

24

24

城市规划

25

23

20

25

商服繁华程度

25

24

23

28

综合环境

25

21

20

21

总分值

100

91

87

98

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第3题

某城市某用途土地容积率修正调整系数如表4-5所示。某交易实例地价1000元/平方米,容积率1.6,被估宗地规划容积

某城市某用途土地容积率修正调整系数如表4-5所示。某交易实例地价1000元/平方米,容积率1.6,被估宗地规划容积率1.2,计算待估宗地的地价。

  

表4-5 某城市某用途土地容积率修正调整系数

容积率

0.1

0.4

0.7

1.1

1.2

1.4

1.6

1.8

2.5

3.0

修正系数

0.5

0.6

0.8

1.0

1.1

1.2

1.3

1.4

1.6

1.8

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第4题

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某一选取的交易实例的成交地价为800元/平方米,土地使用权剩余年限为30年,而估价对象的土地剩余年限为20年,土地的资本化率为8%,则土地使用年限修正后的地价?

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第5题

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在房地产市场巾收集到5个与被估房地产类似的交易实例,见表4-10。

  

表4-10 5个类似交易实例

交易实例

净收益/(元/年·平方米)

交易价格/(元/平方米)

折现率/%

1

180

2100

8.57

2

160

1800

8.89

3

185

2000

9.25

4

240

2400

10.00

5

200

2200

9.09

  对以上5个交易实例求算术平均值,可得到折现率为?

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第6题

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某钢筋混凝土结构的写字楼,于2004年8月建成,当时工程造价2000元/平方米,经济耐用年限为60年,土地使用权性质为出让,于1998年8月取得,土地使用权年限为50年。2008年8月,该类建筑物的重置价格为4000元/平方米。该写字楼总建筑面积11000平方米,占地面积3000平方米,全部用于出租。据调查,当地同类写字楼的租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%。每年需支付的管理费用为年租金的2%,年维修费用为建筑物重置成本的1%,其他税费为租金收入的5%。房地产资本化率确定为8%。根据上述资料评估该写字楼在2008年8月的价格。

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第7题

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有一宗“七通一平”的待开发的建筑用地,土地面积为3000平方米,建筑容积率为3。拟开发建设写字楼,建设周期为2年。建筑费为3000元/平方米,专业费为300元/平方米,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。写字楼预计售价为8000元/平方米,管理费用、销售费用和销售税费预计为售价的20%。当地银行贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

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第8题

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某宗地土地用途为住宅用地,面积5000平方米,容积率为2.5,为某市一级用地,已完成“三通一平”,至评估基准日剩余使用年限为70年。某市2004年12月一级住宅用地基准地价为2000元/平方米。要求:评估该宗地2008年12月31日的价值。

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第9题

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建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于(  )。

  A.实体性贬值  B.经济性贬值  C.功能性贬值  D.有形折旧

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第10题

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土地面积为2000平方米,土地单价为1000元/平方米,国家规定的容积率为4,建筑密度为0.5,则楼面地价为(  )。

  A.250元/平方米  B.500元/平方米

  C.1000元/平方米  D.4000元/平方米

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